Nowy Zarządca

Szanowni Państwo,

Czy znacie / polecicie firmy opiekujące się nieruchomościami? Uważam że powinniśmy wybrać spośród kilku firm. Nowopowołany zzarząd coś już wybrał ale nawet nie był łaskaw szerszemu forum przedstawić tych propozycji.

Uważam że forum to wspaniałe miejsce na zaprezentowanie się potencjalnych zarządców, dlatego jesli znacie fimy godne polecenia polecajcie je TU.

---

Znajoma mi osoba mieszka na osiedlu, zarządzanym przez Atrium 24 i nie ma do tej firmy zastrzeżeń.
http://www.atrium21.pl/

Szanowni Państwo,

Czy znacie / polecicie firmy opiekujące się nieruchomościami? Uważam że powinniśmy wybrać spośród kilku firm. Nowopowołany zzarząd coś już wybrał ale nawet nie był łaskaw szerszemu forum przedstawić tych propozycji.

Uważam że forum to wspaniałe miejsce na zaprezentowanie się potencjalnych zarządców, dlatego jesli znacie fimy godne polecenia polecajcie je TU.

Był łaskaw, ale Pan nie przyszedł.
proszę Pana,
nie wszyscy mają czas żeby uczestniczyć we wsyztskich spotkaniach. Po to są środki komunikacji elektronicznej aby wymieniać informacje.

przedstawiono jedynie jedną firmę. Ja uważam że powinniśmy zagłosować na jedną z minimum 3 firm.

---

Firma Atrium istnieje całe 2 lata. Myślę że to zbyt małe doświadczenie aby zabierać się za tak problematyczne osiedle jak nasze.
przepraszam, poprawka:)
2 lata istnieje agencja nieruchomosci. zarządzają od 1998r. to wyglada optymistyczniej.

aczkolwiek znam niejeden przypadek doswiadczonych zarzadców którzy z niektórymi problemami nie potrafili sobie poradzić. stąd stawiane pytania.
Szanowni Państwo,
Na wstępie, chciałbym zaapelować do wszystkich mieszkańców o odrobinę zaufania do przyszłego zarządu, jak również administratora. Jeszcze na dobrą sprawę nie zaczęliśmy funkcjonować (działać), jako "prawdziwa" wspólnota mieszkaniowa, a już pojawiają się zastrzeżenia i wzajemna nieufność.
Chciałbym przypomnieć, że wybór firmy administrującej tak naprawdę rozpoczął się około czerwca br. Pierwsze nieformalne zebranie mieszkańców odbyło się w styczniu br. podczas, którego już było widać problemy z jakimi przyjdzie się nam zmierzyć. Do sierpnia - września wszyscy mieszkańcy mieli możliwość zgłaszania firm, które polecają. Na zebraniach były zbierane opinie na temat firm administrujących oraz przedstawiano informacje o otrzymanych ofertach. Informacje o zebraniach mieszkańców pojawiały się na forum, jak również były przyklejane ogłoszenia na drzwiach oraz wrzucone do skrzynek pocztowych. Na podstawie, opinii mieszkańców oraz otrzymanych ofert, została wybrana firma Atrium21 Sp. z o.o.
Gdybyśmy wszyscy nie podjęli tych działań i nadal m. in. zbierali oferty, to śmiem twierdzić, że teraz zastanawialibyśmy się co mamy robić i …… Marvipol byłby szczęśliwym zarządcą:)
Powracając do teraźniejszości, pragnę zapewnić Państwa, że śledzimy to co dzieje się na naszym forum i podejmujemy działania, aby wspomóc rozwiązanie chociaż części trapiących nas problemów. Ale współpraca z Marvipol’em jest ..... trudna, jak zapewne większość już z Państwa się przekonała.
Oczywiście, za wszelkie uwagi i sugestie będziemy wdzięczni.
Pozdrawiam
jak Pan slusznie zauwazyl , zebrania ktore Panstwo prowadziliscie byly nieoficjalne i uczestniczyli w nich tylko chetni. nie zauwazylem zebyscie inicjowali zglaszanie firm do Panstwa. widzialem jedynie inicjatywe azeby odwolac marvipol i powolac nowy zarzad (czyli inicjatorów akcji). jedynie o to panstwo zabiegaliscie. o firme zarządczą NIKT NIGDY się mnie nie zapytał.

pierwsze oficjalne zebranie mialo miejsce 29 wrzesnia. w nim uczestniczylem.

zaufanie ma to do siebie że należy je budować na jakichś podstawach. i nie chodzi o posadzanie panstwa o złą wolę a jedynie o troskę o nasze mieszkania i ulokowaną inwestycję. prosze o przedstyawienie do publicznej wiadomosci sposobu wyboru firmy atrium, a także profesjonalne działania w przyszłości, włącznie z komunikacją z mieszkańcami.
Jako, ze uczestniczylam we wszystkich spotkaniach wiem, ze informacja o nich byla zawsze dostepna dla zainteresowanych (forum, ogloszenia w windzie), stad nie do konca zgodze sie, ze spotkania mialy charakter jedynie nieformalny. Bo jak tu je mozna sformalizowac bardziej? Najbardziej formalne spotkanie bylo juz z Marvipolem.

Informacja odnosnie zmiany Zarzadcy zostala zainicjowana kilka miesiecy temu ze wzgledu na liczne problemy, jakich doswiadczamy przy naprawianiu OFICJALNIE zglaszanych usterek. W moim przypadku, pomimo wypelnionego protokolu w ktorym wszystkie zostaly zgloszone i podpisane w obecnosci Marvipolu - nadal nie zostaly usuniete.
Nie mowie juz o czesci wspolnej.

Zmiana Zarzadcy ma wiec na celu swiadome dysponowanie srodkami, ktore przekazywane sa np. na fundusz remontowy oraz swiadomosc, ze mamy firme, ktora okaze sie byc kompetentna, rzeczowa i terminowa w swoich dzialaniach.

Osoby, ktore aktualnie sa w Zarzadzie w wyrazny sposob mowily, ze czekaja na propozycje firm, ktore moglyby zostac wziete pod uwage przy wyborze nowego Zarzadcy.
Kazdy mial wiec szanse albo sie spotkac kolo fontanny, kiedy widzialam, ze odbywaly sie narady naszego nowego Zarzadu i zaproponowac sprawdzonego Zarzadce, albo przesledzic internet i opinie mieszkancow innych blokow na temat ich Zarzadcy.

Mieszka nas coraz wiecej i zapewne watpliwosci, co do wyboru Atrium nadal beda sie pojawiac. Ja wiem, ze jest to bardzo dobrze i sprawnie dzialajaca firma - a moja wiedza opiera sie na praktyce, poniewaz firma ta zarzadzala blokiem w ktorym poprzednio mieszkalam. Przedstawiciel Atrium zawsze byl dostepny pod telefonem i na cotygodniowych dyzurach. Wszystkie sprawy zalatwiane byly w blyskawicznym tempie.
Dajmy im szanse, dajmy szanse naszemu Zarzadowi, ktory naprawde wiele juz zrobil i wtedy ewentualnie powrocmy do dyskusji.

Pozdrawiam!
Pytanie do b13

Co szanowny sąsiad zrobił w sprawie odwołania obecnego zarządcy i powołania nowego?
Bo jak na razie to widzę tylko pieniactwo na forum a nie żeczowe dzialania. Każdy miał sznse zgłosić swoją kandydaturę do nowego zarządu i brać czynny udział w działaniach.
Każdy miał i ma szanse zgłaszać swoje postulaty do wybranych osób. Więc gdzie byłeś b13 do tej pory????!

Szacunek wieli dla osób, które podjeły się walki o nasze wspólne dobro (także i Twoje b13)
Nowy zarząd ma pełne moje poparcie w tym co robią bo wyzwanie nie jest łatwe chociażby ze względu na osoby takie jak b13
Zgadzam się z przedmówcą.
Nowowybrany zarząd nie pracuje jeszcze, bo marvipol zdaje się nie oddał pałeczki i ma na to jeszcze czas. Rozliczanie nowego zarządu w tej sytuacji jest kopaniem leżącego, bo formalnie nic nie można zrobić, a pojawiają się już jakieś zarzuty - trochę za wcześnie.

A firma zarządzająca chyba już wybrana jest i niech się sprawdzi może najpierw w działaniu.
Krytyczne i rzeczowe uwagi wcale nie swiadczą o braku poparcia dla działań. Popieram
zmiany które zachodzą na naszym osiedlu i szanuję wkład ludzi, którzy się za to zabrali.

Popieram zmiany ale chciałbym mieć pewność że wszystko pójdzie w dobrym kierunku . Dlatego zadaję pytania tutaj bo nie mam czasu ażeby uczestniczyć we wszystkich wieczornych spotkaniach lub nachodzić Państwa w domu po nocach. Ponadto na kwestie poruszone tutaj ma szansę wypowiedzieć się każdy z Zarządu.

Wiemy wszyscy,że za rok mija gwarancja.
Jaki problem wystąpić do firmy ATRIUM z prośbą o przedstawienie planu działań? To firma której zależy na obsłudze nas więc nie rozumiem w czym tak naprawdę jest problem. To chyba w ich interesie ażeby zdobyć zaufanie mieszkańców?

Podpisałem pełnomoctnictwo - to wystarczający dowód mojego poparcia. Natomiast proszę mieć na uwadze że Zarząd będzie wydawał też i moje pieniądze więc mam prawo wiedzieć co z nimi będzie się działo.
Proszę również uszanować to że pozwoliłem Państwu zdecydować za mnie!
jkrasnal1: proszę bez INWEKTYW


Wiemy wszyscy,że za rok mija gwarancja.


Hmm... Chyba mamy 3 lata gwarancji, minął rok, to za rok mamy jeszcze jeden rok...

Pozdrawiam.
dla wszystkich zwolennikow firmy atrium21 polecam:
http://forum.gazeta.pl/fo...zynszu.html?v=2

a zwlaszcza wątek o podniesieniu opłat za garaż do 200PLN za miejsce!
z powyzszego wątku esencjonalna jest wypowiedź jednego pana:

"Tez jestem mieszkańcem tego budynku i jednocześnie właścicielem mieskznia.
Atrium21 znacząco podniosło czynsze, potwierdzam.

1. Podwyżka w moim przypadku to ponad 300 złotych. Przy średniej wielkości
mieszkaniu to sporo.

2. Opłata za garaż to rzeczywiście 200 zł i to skandal!!! Nieważne co wchodzi w
te opłatę bo nikt w naszej okolicy za miejsce postojowe tyle nie płaci.
Maksymalna stawka to 90 zł w sąsiadującym budynku.

3. A21 tez mnie rozczarowało, bo wspólnie z zarządem, który ich promował i
wybrał obiecywali obniżki, między innymi dlatego zagłosowałem za odwołaniem
poprzedniego zarządcy

4. Za podwyżką czynszów opowiedzieli się podobno właściele. Choć biorąc pod
uwagę wyskośc podwyżek jest to zastanawiające. Tym bardziej, że mieszkańcy
(właściciele), których znam są bardzo zdziwieni zarówno wysokością podwyżek jak
i tym, że ktokolwiek za tymi podwyżkami głosował.
"
Sprawa jest prosta, sąsiad b13 przedstawił bardzo istotny dowód na to, że są przypadki, właściwie skandalu z punktu widzenia mieszkańców. Jestem zdania, że ów sytuacja musi zostać jak najszybciej wyjaśniona przez nasz przyszły Zarząd.

Sugeruję następujące działanie:
Proszę precyzyjnie zapytać firmę atrium21, czy prawdą jest, że na osiedlu "BreLocum (Warszawa, ul. Chodkiewicza 6)" czynsze zostały podniesione, jak piszą lokatorzy o 200-300 zł, i dlaczego, jeśli tak było, doszło do takiej sytuacji, w końcu to my ich zatrudniamy i mamy prawo zapytać o co chcemy. Jeśli atrium nie wypowie się bo np jest to tajemnica firmy, to niech od razu spadają, mówiąc krótko, ściemnianie nie jest nam potrzebne.

A jeżeli faktycznie tak było to niestety nie zgadam się na tego zarządce, o ile nie zostaniemy zapewnieni na piśmie, że u nas do tego typu sytuacji nie dojdzie. O ile Marvipol jest jaki jest, to przynajmniej po roku czasu miałem dwie nadpłaty w czynszu.

Jako mieszkaniec osiedla chce mieć 100% pewności o 0% wątpliwości że zmiana zarządcy na firmę atrium21 to dobry wybór.
Popieram w 100% Sąsiada "adams"!! A zapytanie do firmy tylko na piśmie, i na piśmie od nich odpowiedź!
P.S. Może jednak nie warto było tak atakować dociekliwość Sąsiada "b13"(?)...
B13 - Zamiast mnożyć wątpliwości "za 5 dwunasta" trzeba było je wyartykułować na licznych poprzednich zebraniach i zaangażować się w znalezienie konkurencyjnej oferty. Przytoczone lamenty osób, które najwyraźniej nie mają zielonego pojęcia o tym jak ustalane są opłaty we wspólnocie mieszkaniowej nie są zbyt wiarygodne. Można zapytać atrium o opisywany przypadek, jednak jeśli ktoś nie wie skąd się wzięła wysokość jego opłat i sugeruje, że decyduje o tym zarządca to trudno brać go na poważnie.

Jak już wspomniano nawet w przytoczonym w linku wątku, żadna firma zarządzająca nie decyduje o wysokości zaliczek eksploatacyjnych. Decyduje o tym zebranie właścicieli uchwalając plan gospodarczy. W nowym roku uchwalony będzie kolejny plan dla naszej wspólnoty, zatem będziemy mieć porównanie z rokiem poprzednim i wynikiem jego rozliczenia. Jeśli wiadomo, że opłata za zarządzanie będzie mniejsza to przy zachowaniu obecnych umów z dostawcami opłaty miesięczne nie mogą być wyższe, chyba że koszty przewidziane na 2009 rok były niedoszacowane. Jeśli nowa firma nie będzie wywiązywać się ze swoich obowiązków w sposób właściwy, to rozstaniemy się z nią szybciej i prościej niż z Marvipolem.

P.S. Aby zmodyfikować treść swojej wypowiedzi po jej wysłaniu zamiast tworzyć kolejny wpis można użyć opcji "Zmień" w poprzednim poście.
A skad mamy pewnosc, czy nie napisal tego postu ktos z konkurencyjnej dla Atrium firmy?
Z tego co pamietam Zarzad mieszkancow ma przede wszystkim wplyw na Atrium przy rozmowach z poddostawcami. W przypadku mojego poprzedniego mieszkania zmienialismy wspolnie z Atrium odbiorce smieci i faktycznie wszystkie koszty byly precyzyjnie rozliczane i dokumentowane.
Nikt nie powiedzial, ze wiazemy sie z Atrium do konca zycia, niemniej jednak z cala pewnoscia bedziemy miec wplyw na firmy wspolpracujace przy codziennej ''obsludze'' naszego bloku.
A teraz tak nie jest.
Tak, połóżmy się zatem wszyscy do góry brzuchami na kanapie i nic nie róbmy. Nie przekonują mnie Pana filozoficzne wypowiedzi Sąsiedzie "GC".
Przyczyny sytuacji, przytoczonej przez b13, mogły być rozmaite.
Mogło być tak, że czynsze przed wejściem A24 mogły być zaniżone, co doprowadziło do długów Wspólnoty. Dlatego drastyczna podwyżka czynszów mogła być konieczna. Ale to tylko jedna możliwa odpowiedź i zgadzam się z sąsiadami, którzy oczekują wyjaśnień ze strony A24. Jako przyszli klienci mamy prawo mieć obawy i pytać.

I moim zdaniem nie ważne czy za 5 czy za 10 dwunasta, ważne że PRZED "dwunastą".

W ogóle być może nie potrzebnie bijemy pianę, bo przecież skoro A24 zostało wybrane przez naszych reprezantantów już dawno, to chyba ktoś już sobie zadał pytanie o tę sytuację i być może już wyjaśniał?

Tak, połóżmy się zatem wszyscy do góry brzuchami na kanapie i nic nie róbmy. Nie przekonują mnie Pana filozoficzne wypowiedzi Sąsiedzie "GC".

Echhh... Dlaczego wszyscy reagują paniką, czy wszyscy mamy już maseczki przeciwko świńskiej grypie?

Jeżeli okaże się, że Marvipol zostawi nas z długiem, to będziemy musieli go pokryć, zapewne wyższym czynszem. Tuż przed zebraniem p. Piekarek wystosował pismo jaki to dług ma nasza wspólnota i że wspaniałomyślny Marvipol pokrywa go... nie wspomniał, że po zaprzestaniu współpracy z nami na pewno będzie go chciał od nas odzyskać... Jaki to byłby dług po trzech latach ich zarządzania wiedzą mieszkańcy innych osiedli, którzy mieli przyjemność do końca "męczyć" sie z Marvipolem.

W taki sposób możemy się przyczepić wszystkiego... Dlaczego Pan/Pani B13 uaktywnia się dopiero teraz? Nie rozumiem... nie jest łatwo mówić jednym głosem przy takiej społeczności jak my, ale nie zachowujmy się jak nasza polska władza... najłatwiej szukać dziur... bo to niewiele kosztuje, ale w ten sposób do niczego się nie dojdzie.
Okazuje się, że na samym końcu wątka przytoczonego przez b13 została umieszczona odpowiedź prezesa atrium - w skrócie podwyżki opłat były rezultatem zmiany sposobu naliczania zaliczek (woda: nie po równo na lokal tylko w oparciu o dane historyczne o zużyciu, garaż: wg udziału w hali garażowej) oraz koniecznością pokrycia zaniżanych przez dewelopera przez kilka lat kosztów.

Co do samej firmy atrium: nie znam, ale jeśli mam wybierać, to bardziej wierzę sąsiadom którzy już mieli do czynienia z w/w firmą niż komuś z przytoczonego forum, kto zdaje się nawet nie był na zebraniu swojej wspólnoty i nie wie skąd biorą się jego opłaty. Trudno chyba przypuszczać, aby osoby z grupy inicjatywnej które brały udział w rozmowach z w/w firmą chciały celowo działać również na swoją szkodę i ponosić nieuzasadnione koszty. Jeśli ktoś chciał, mógł (i zapewne wciąż może) zapoznać się ze szczegółami proponowanej umowy i propozycjami konkurencji. Każdy mógł też zgłosić pomysł i inną firmę, ja tu żadnego spisku i powodów do paniki nie widzę.

Co do naszego długu, to szczerze mówiąc nie sądzę, by zapewnienie pana Piekarka o pokrywaniu zadłużenia wspólnoty ze środków Marvipolu było prawdziwe. Wspólnota i Marvipol to dwa oddzielne podmioty, więc byłoby to chyba działanie na szkodę spółki i to do tego bardzo łatwe do wykrycia w przypadku spółki giełdowej. Co więcej, wydaje się że to Marvipol był przez dłuższy czas winny wspólnocie zaliczki pobrane przynajmniej za styczeń 2009, przekazane na konto wspólnoty dopiero teraz. Wyjaśnienie czy, dlaczego i jakie zadłużenie rzeczywiście powstało będzie zdaje się jednym z pierwszych zadań zarządu po przekazaniu dokumentacji.
Paniki tu nie widzę, nikt też nie mówi o spisku.
Sąsiad zaczął zadawać pytania i bardzo dobrze.

Co do zaległych pieniędzy z Marvipolu - wreszcie "przyszły". Marvipol wykazał się tutaj sporą arogancją, trzymając te pieniądze tak długo, mimo że powinien się z nich rozliczyć już pół roku temu. Obawiam sie też, w jakim stanie zostawi finanse Wspólnoty Pan Piekarek, czy możemy od niego żądać już teraz biezącego stanu rozliczeń z dostawcami?
Witam;

mam kilka pytań do nowego Zarządu:

a. Czy Zarząd nie sądzi, że nowy administrator powinien być wyłoniony w konkursie ofert, skierowanym do grupy firm świadczących tego typu usługi?

b. Czy wybór ewentualnego Administratora jest przesądzony?

c. Jakimi kryteriami kierowano się wskazując Atrium, jakie zaoferował warunki, a jakie warunki zaoferowała jego konkurencja?

d. Czy te warunki mamy na piśmie.

Pozdrawiam
Bartosz Posieczek
Jak wynika z art22 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - do podpisania umowy z Zarządcą
potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności,
Czynność ta przekracza zakres zwykłego Zarządu.

http://isip.sejm.gov.pl/s...D20000903Lj.pdf

Jak wynika z art22 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - do podpisania umowy z Zarządcą
potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności,
Czynność ta przekracza zakres zwykłego Zarządu.

http://isip.sejm.gov.pl/s...D20000903Lj.pdf

Do jakiej kwestii podnoszonej w tym wątku odnosi się powyższy wpis, bo nie bardzo rozumiem?
Jest to odpowiedź na pytanie, czy wybór firmy zarządczej jest przesądzony.

Otóż nie jest.

O wyborze zarządcy może przesądzić jedynie uchwała przyjęta poprzez GŁOSOWANIE WŁAŚCICIELI uprawniająca do podpisania umowy przez Zarząd.
Według ustawy czynność wyboru Zarządcy wykracza poza zakres Zarządu.

W celu wybrania Zarządcy konieczne jest zwołanie zebrania właścicieli, bądź podjęcie uchwały przez zebranie podpisów. Mam nadzieję że do tego czasu poznamy więcej niż jedną propozycję nad którą będziemy mogli zagłosować.

Osobiście polecam chociażby portal zarzadcy.com.pl który skupia kilkadziesiąt firm z branży. Wystarczy wysłać jedno zapytanie aby zgłosiły się wszystkie zainteresowane firmy.
dla mnie Atrium wygląda na korporację - moloch . NIe chcę być jednym z 30 osiedli które obsługują. Wolę firmę mniejszą , z doświadczeniem ale dla której będziemy oczkiem w głowie. Mojego poparcia dla firmy ATRIUM nie ma.

Jest to odpowiedź na pytanie, czy wybór firmy zarządczej jest przesądzony.

Otóż nie jest.

O wyborze zarządcy może przesądzić jedynie uchwała przyjęta poprzez GŁOSOWANIE WŁAŚCICIELI uprawniająca do podpisania umowy przez Zarząd.
Według ustawy czynność wyboru Zarządcy wykracza poza zakres Zarządu.

W celu wybrania Zarządcy konieczne jest zwołanie zebrania właścicieli, bądź podjęcie uchwały przez zebranie podpisów. Mam nadzieję że do tego czasu poznamy więcej niż jedną propozycję nad którą będziemy mogli zagłosować.

Osobiście polecam chociażby portal zarzadcy.com.pl który skupia kilkadziesiąt firm z branży. Wystarczy wysłać jedno zapytanie aby zgłosiły się wszystkie zainteresowane firmy.
dla mnie Atrium wygląda na korporację - moloch . NIe chcę być jednym z 30 osiedli które obsługują. Wolę firmę mniejszą , z doświadczeniem ale dla której będziemy oczkiem w głowie. Mojego poparcia dla firmy ATRIUM nie ma.

Muszę Pana rozczarować i wyjaśnić, że myli Pan pojęcia. Zarząd/Zarządca to coś innego niż Administrator. W ustawie nie ma słowa, że wybór firmy administrującej muszą poprzeć uchwałą mieszkańcy. Natomiast jest tak w przypadku wyboru Zarządu (co już miało miejsce) lub też jak Pan w innym poście się domagał ustalenia wynagrodzenia Zarządu.
nie jestem prawnikiem, ale wg mnie chodzi w zapisie ustawy jednak o administratora; wynika to z treści przytoczonego artykułu ("O wyborze zarządcy może przesądzić jedynie uchwała przyjęta poprzez GŁOSOWANIE WŁAŚCICIELI uprawniająca do podpisania umowy przez Zarząd.")
Co sprawy nie ułatwi, biorąc pod uwagę rozmaitych hamulcowych (vide: b13)

nie esencjonalna tylko emocjonalna.
co to znaczy "Za podwyżką czynszów opowiedzieli się podobno właściele" ??

KAŻDA zmiana wysokości stawek opłat MUSI zostać poddana głosowaniu.
Robi pan ferment wyciągając wątpliwej jakości dowody.

Już było to podejmowane, ale dopytam jeszcze raz, był pan równie aktywny w lipcu-sierpniu, kiedy to padały konkretne propozycje dotyczące możliwych administratorów?

[quote="dpiatek"]
Jednak mają Państwo rację, rzeczywiście do ustalenia administratora/zarządcy potrzebna jest zgoda mieszkańców. Zapomniałem, że fakt ten zawarty jest w uchwale naszej Wspólnoty, odwołującej Marvipol- do wglądu
http://www.box.net/shared/gsvb9ji3lt

Poniżej odpowiem na pytania p. Bartosza Posieczek

czy w głosowaniu za tą uchwałą użyte zostały podpisywane we wrześniu pełnomoctnictwa?
Pełnomocnictwa dotyczyły odwołania Marvipolu i powołania nowego zarządu z mieszkańców - więc to chyba o nie Pan pyta.
Tak, o te pełnomocnictwa pytam.
Czy to przy głosowaniu za tą uchwałą zostały użyte jako głos 'za'?
Umowa z administratorem została podpisana w sposób budzący szereg wątpliwości:

- wątpliwa jest zgodność z prawem: pełnomocnictwo dla Zarządu musi określać nazwę Zarządcy i koszt wynagrodzenia. Uchwała Wspólnoty takich sformułowań nie zawierała.
- Zarząd nie konsultował z mieszkańcami tekstu umowy i kwoty usługi.
- Zarząd nie poinformował o umowie mieszkańców przez prawie 2 tygodnie. Informacja pojawiła się przy okazji dyskusji w jednym z wątków.

W związku z tym mam do Zarządu następujące prośby:

a. proszę o udostępnienie tekstu umowy
b. proszę o udostępnienie tekstów konkurencyjnych ofert
c. proszę o podanie nazwisk osób, które podpisały się na umowie.

Czy poszczególni członkowie Zarządu mogliby skomentować zawarcie umowy z Atrium w powyższych okolicznościach?

Pozdrawiam
Bartosz Posieczek
Jednak pośpieszyłem się z przyznaniem racji, po konsultacji informuję zainteresowanych, że nasz wybór administratora nie wymagał zgody mieszkańców w uchwale. Na potwierdzenie przytaczam orzecznictwo SN
"Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l., właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego ustalić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W umowie tej mogą powierzyć sprawowanie zarządu zarządcy, mogą ustanowić swój organ w postaci zarządu, który sam będzie zarządzał nieruchomością albo zleci to zarządcy, jakiego sam wybierze. Na tym właśnie polega określenie sposobu zarządu."
Całość orzecznictwa http://www.zarzadca.pl/content/view/648/94/

Te niejasności wynikają z mylenia Zarządcy z Administratorem. Zarządcą jest nadal Marvipol i do niego tyczą się odpowiednie zapisy przytaczane. Natomiast Administrator działa wspólnie z Zarządem i wyręcza go z prowadzenia bieżących czynności związanych z obsługą nieruchomości.

Co do pytań p.Posieczek to skonsultuję się o sposobie udostępnienia dokumentów i dam odpowiedź.

PS. Na pewno pod umową podpisał się cały nowo wybrany Zarząd - nikt inny nie ma prawa

Daniel Piątek
Czy zechciałby Pan odpowiedzieć też na moje pytania?

Jednak pośpieszyłem się z przyznaniem racji, po konsultacji informuję zainteresowanych, że nasz wybór administratora nie wymagał zgody mieszkańców w uchwale. Na potwierdzenie przytaczam orzecznictwo SN [...]etc. etc.[...]
PS. Na pewno pod umową podpisał się cały nowo wybrany Zarząd - nikt inny nie ma prawa

Daniel Piątek

Pełen cytat:
„[...]Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l., właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego ustalić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W umowie tej mogą powierzyć sprawowanie zarządu zarządcy, mogą ustanowić swój organ w postaci zarządu, który sam będzie zarządzał nieruchomością albo zleci to zarządcy, jakiego sam wybierze.[...]”

- tu jest mowa o akcie notarialnym podpisywanym podczas zakupu nieruchomości. Tak postąpił Marvipol ustanawiając siebie zarządca nieruchomości.

Dla jasności pełen artykuł brzmi:
„[...]
Art. 18.
1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo
w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu
nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie
fizycznej albo prawnej.
2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych
współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także
do każdego kolejnego nabywcy lokalu.
2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną
może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez
notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w
uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym
rozdziale.
[...]”

A zaraz po tym w przedstawionym przez Pana artykule:

„[...]
Właściciele mogą zmienić sposób ustalonego już zarządu (np. w miejsce zarządu powierzyć zarządzanie zarządcy), co wymaga podjęcia uchwały wspólnoty zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2a u.w.l.). Zmiana osoby zarządcy nie jest zmianą sposobu zarządu, stąd powstaje problem, czy uchwała w tym przedmiocie wymaga zaprotokołowania przez notariusza i jaki charakter ma wpis tego podmiotu w księdze wieczystej.
[...]”

- wybór zarządcy musi być podjęty przez uchwałę (Art. 22) większości mieszkańców (Art. 23) .

Podpisanie umowy odbyło się wbrew obowiązującym przepisom, a więc jest nieważne. Ponadto mam poważne wątpliwości, czy członkowie Zarządu są świadomi podstaw na bazie których przyszło im pracować. Zgodnie z prawem Zarząd powinien pilnie przeprowadzić głosowanie w tej sprawie, tak, aby usankcjonować podjęte kroki. Jeżeli warunki na umowie są korzystne dla Wspólnoty, to nie powinno być z tym problemów.

Pytałem się o podpisujących umowę, bo zgodnie z Art. 21 „[...]Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.[...]”, zgodnie zaś z Kodeksem Cywilnym, konsekwencje bezprawnie złożonych oświadczeń woli ponoszą ci członkowie zarządu, którzy złożyli podpis.

Pozdrawiam
Bartosz Posieczek
Szanowni Państwo,

na prośbę Zarządu Państwa Wspólnoty Mieszkaniowej i w związku z pojawieniem sie na niniejszym forum komentarzy dotyczących naszej firmy - Atrium 21 Sp. z o.o., chcielibyśmy przytoczyć Państwu naszą odpowiedź na zarzuty przedstawione w wątku "Atrium 21 = Mega podwyżka Twojego czynszu" opublikowanym na forum gazeta.pl pod adresem: http://forum.gazeta.pl/fo...ynszu.html?v=2, do którego część z Państwa się odnosi.

Mamy nadzieję, że poniższa odpowiedź, którą przytaczamy uporządkuje wiedzę w zakresie uchwalania opłat oraz specyfiki funkcjonowania młodych Wspólnot Mieszkaniowych.

Równocześnie pragniemy Państwa zapewnić, że od pierwszego dnia naszej wspólpracy tj. od 1 stycznia 2010r. wszystkie kwestie związane z ponoszonymi przez właścicieli opłatami będą rzetelnie analizowane, a wnioski z analiz będą przedstawiane Zarządowi Wspólnoty. WSZYSTKIE decyzje w sprawie wysokości opłat zostaną pozostawione woli właścicieli lokali.

W przypadku pojawienia się jakichkolwiek wątpliwości po zapoznaniu się z poniższym materiałem, zachęcamy do bezpośredniego kontaktu z nami pod nr. telefonu +48 602 77 85 30 lub poprzez e-mail: r.waligora@atrium21.pl .

Oto materiał pierwotnie opublikowany dnia 17.08.2009r. na łamach forum gazeta.pl:

Szanowni Państwo!

Atrium 21 Sp. z o.o. specjalizuje się w zarządzaniu nieruchomościami
mieszkaniowymi. Funkcjonujemy na rynku warszawskim od 1998 roku i od
tamtej pory rozwijamy się dynamicznie co roku pozyskując nowych
Klientów. Naszą domeną jest obsługa większych Wspólnot
Mieszkaniowych, w tym wspólnot znajdujących się w okresie 3-letniej
rękojmi przysługującej właścicielom lokali względem developera,
W związku z pojawieniem się wątku na forum gazeta.pl, dotyczącym
naszej firmy i zatytułowanym „Atrium 21 – Mega podwyżka Twojego
czynszu”, pragniemy zabrać głos i wyjaśnić kilka zasadniczych
kwestii dotyczących Wspólnot Mieszkaniowych znajdujących się w
okresie 3 letniej gwarancji i rękojmi przysługującej właścicielom
lokali względem developera. Podzielimy się z Państwem naszą wiedzą i
obserwacjami, o których zazwyczaj się nie mówi, licząc na Państwa
zainteresowanie i zrozumienie

Developer i niskie opłaty
Z naszych obserwacji wynika, że można wyróżnić 3 główne typy zapisów
stosowanych przez developerów w umowach kupna-sprzedaży lokalu, a
dotyczących zarządzania nieruchomością:
1) Zapis mówiący o zarządzie w rękach developera przez pierwsze 3
lata od momentu podpisania aktu notarialnego. Powyższy zapis
umożliwia developerowi uniknięcie lub odsunięcie w czasie
poważniejszej odpowiedzialności z tytułu rękojmi oraz dokończenie
np.: II etapu inwestycji na terenie osiedla.
2) Zapis mówiący o zarządzie w rękach developera przez pierwszy rok
od momentu podpisania aktu notarialnego. Powyższy zapis daje czas
właścicielom lokali na wprowadzenie się i wybór zarządu Wspólnoty
Mieszkaniowej.
3) Zapis mówiący o zarządzie w rękach developera do czasu wyboru
Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej. Powyższy zapis również daje czas
właścicielom lokali na wprowadzenie się i wybór zarządu Wspólnoty
Mieszkaniowej.

W każdym z wyżej wymienionych wariantów, włącznie z wariantem
pierwszym, istnieje możliwość zlecenia usług w zakresie zarządzania
nieruchomością firmie profesjonalnie zajmującej się zarządzaniem jak
i pozostawienia zarządu w rękach developera lub firmy świadczącej
usługi z jego ramienia.

Wartym odnotowania jest fakt, iż zazwyczaj im szybciej uda się
wybrać Zarząd spośród właścicieli lokali i zlecić usługi w zakresie
zarządzania firmie zewnętrznej tym lepiej dla mieszkańców, gdyż do
wyegzekwowania jest często ogromna pula pieniędzy z tytułu
występujących wad i usterek budowlanych. Oczywiście jest wąska grupa
developerów, którzy działają w pełni profesjonalnie i z
poszanowaniem interesów właścicieli lokali . Jest ich na szczęście z
roku na rok coraz więcej, lecz nie zmienia to faktu, że w interesie
właścicieli lokali leży, jak najszybsze wybranie firmy zewnętrznej,
która będzie reprezentować ich interesy wobec developera. My również
świadczymy usługi na rzecz developerów, lecz jesteśmy w stanie
podjąć taką współpracę dopiero wtedy, kiedy jesteśmy pewni, że
będziemy mogli swobodnie reprezentować współwłaścicieli i skutecznie
dochodzić roszczeń mieszkańców.

W trakcie zarządu developerskiego dosyć częstą praktyką było swego
czasu narzucanie wysokich zaliczek na utrzymanie nieruchomości
wspólnej. Powodowało to, że właściciele lokali byli zdesperowani,
szukali nowego zewnętrznego zarządcy, a na developerze nie
pozostawiali suchej nitki. Taka tendencja była zauważalna od wielu
lat. W ostatnim czasie spotkaliśmy się jednak z pojedynczymi
przypadkami developerów, którzy zastosowali zgoła inną wyrafinowaną
strategię, a mianowicie strategię niskich opłat. Na czym ona polega?
Służy ona przedłużeniu okresu zarządu developerskiego lub też
działalności PR-owej, gdyż wiadomo że jak jest tanio, to nie wypada
narzekać i źle mówić. Strategia ta jest zarazem bardzo szkodliwa dla
wizerunku pierwszego Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej i nowego
zarządcy, gdyż są oni zobligowani do podjęcia działań w celu
podniesienia opłat, co w pierwszej chwili może budzić zrozumiałe
niezadowolenie wśród mieszkańców. Niskie stawki sprawiają, że
Developer na zarządzie bezpośrednio nie zarabia, ale jednocześnie
niejednokrotnie ma szansę ochronić się przed milionowymi
odszkodowaniami. Ponadto Wspólnota Mieszkaniowa przejęta od
developera często ma ujemny wynik na koniec roku z uwagi na źle
skalkulowane zaliczki. To dodatkowo pogarsza sprawę, gdyż opłaty
trzeba podnieść w sposób drastyczny, by wyrównać stratę i by
dodatkowo móc realizować poprawnie skonstruowany, nowy plan
gospodarczy. W innym przypadku zabraknie po prostu środków.

Zaniżanie kosztów utrzymania nieruchomości przez niektórych
developerów jest możliwe m.in. dlatego, że głównym kryterium wyboru
podwykonawców jest niska cena, a jakość świadczonych przez nich
usług jest na dalszym planie. Ponadto, developerzy w ramach usługi
zarządzania często nie wykonują lub wykonują dla formalności
obowiązkowe przeglądy. W przypadku zewnętrznego zarządcy
nieruchomości, takie postępowanie nie jest możliwe.

Oczywiście to nie zarządca podnosi opłaty, lecz przygotowuje we
współpracy z Zarządem WM plan gospodarczy, który jest później
poddawany pod głosowanie właścicieli lokali. Osoby przychodzące na
zebrania są uświadamiane o problemach wspólnoty i zazwyczaj
akceptują podwyżkę. Każdy z właścicieli lokali może również zgłosić
swoje uwagi przed zebraniem jak i w jego trakcie. Oczywiście zawsze
istnieje grupa właścicieli lokali, którzy liczyli na obniżki, kiedy
już Wspólnota będzie „na swoim” i Ci mogą poczuć się sfrustrowani 

Strategia zaniżania opłat przez developerów występuje rzadko, ale
miała miejsce w w/w nieruchomości opisywanej w tym wątku na forum.
Niestety wpływa to w pejoratywny sposób na wizerunek nowego
zarządcy, na którym po prostu zaczyna się bezpodstawnie „wieszać
psy”.

Wysokość zaliczki na media
Kolejną bardzo istotną częścią opłat związanych z utrzymaniem lokali
są zaliczki na media (c.o., cw, zw i śmieci). Developerzy ustalają
zaliczki dla wszystkich właścicieli po równo, a po pół roku
następuje rozliczenie w oparciu o wskazania liczników. Nowy zarządca
zazwyczaj wybiera inny, znacznie bardziej sprawiedliwy system
ustalania wysokości opłat - w oparciu o historyczne zużycie mediów w
danym lokalu. Dzięki temu każdy ma indywidualnie określoną zaliczkę,
lecz niestety może to spowodować, że osoba zużywająca więcej mediów,
będzie wnosić wyższe opłaty w postaci zaliczek niż sąsiad
z „naprzeciwka”.

Garaże a wysokie opłaty
W powyższej dyskusji poruszono również kwestię opłat za garaże.
Zgodnie z Ustawą o własności lokali, Wspólnota powinna ustalić
opłaty na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i obciążyć nimi
właścicieli w oparciu o posiadane udziały. Niestety, większość
Developerów tego nie robi zgodnie z UoWL. Wspólnota świadoma tej
sytuacji w momencie rozpoczęcia „podeveloperskiego” zarządzania
staje w obliczu uporządkowania tej kwestii. Czasami, w sytuacji,
gdy budynek garażu jest bardzo duży, a znajduje się w nim niewielka
liczba miejsc garażowych (nie fukcjonalny projekt budowlany), może
dojść do sytuacji, w której właściciel miejsca garażowego ponosi
opłaty porównywalne do opłat, które płaci właściciel kawalerki.
Niestety jako firma zarządzająca nieruchomościami nie mamy na to
wpływu. Dodatkowo w momencie, gdy nie można, z uwagi na pewne
ograniczenia, tak techniczne, jak i prawne utworzyć kolejnych miejsc
garażowych, które można by wynająć i powiększyć przychody wspólnoty,
pozostaje mieć wyłącznie żal do developera za źle zaprojektowany
budynek lub niesprzyjające zapisy Ustawy o Własności lokali.
Sytuacja się komplikuje szczególnie w momencie, gdy równocześnie
trzeba podnieść opłaty na utrzymanie nieruchomości wspólnej z uwagi
na deficyt i nowy, a zarazem właściwy plan gospodarczy, o którym
pisaliśmy powyżej.

Podsumowanie
Z takimi właśnie problemami musi się zmierzyć wiele Wspólnot
Mieszkaniowych, ich Zarządy wyłonione spośród właścicieli lokali
oraz zatrudnione przez nie firmy zarządzające w pierwszym okresie
ich funkcjonowania. Opisana powyżej sytuacja ma jednak charakter
precedensowy.

Jako jeden z liderów warszawskiego rynku zarządców nieruchomości
mieszkalnych mamy możliwość wynegocjowania lepszych warunków
współpracy z dostawcami usług dla Wspólnot Mieszkaniowych m.in. pod
względem cenowym (ubezpieczenia, wywóz śmieci, obsługi bankowej) lub
pod względem szerszego zakresu świadczonych usług w ramach ceny
rynkowej. Jak widać nie zniweluje to jednak w pełni dyskomfortu
wynikającego z zaniżania stawek przez developerów i konieczności ich
podniesienia w trakcie współpracy z niezależnym zarządcą.

Dyskomfort wśród właścicieli lokali powinien jednak zniknąć jeżeli
nie po upływie pierwszego roku, to na pewno po upływie kilku lat.
Jest duża szansa na skuteczne wyegzekwowanie roszczeń Wspólnoty od
developera na drodze ugody czy w ostateczności sparwy sądowej,
dzięki której wspólnota otrzyma znaczny zastrzyk gotówki i nie można
o tym zapominać. W wyniku takiego postępowania, Wspólnota
Mieszkaniowa może więcej zyskać niż stracić.

Lubimy dobrze i rzetelnie wykonywać swoją pracę i nie chcemy kosztem
nieświadomości mieszkańców zamiatać trudnych spraw i decyzji pod
dywan. Nie chcemy również budować swojej reputacji na bazie
utrzymania niskich kosztów, które mogą za kilka lat drogo kosztować
Wspólnoty. Zależy nam na tym, żeby wykonywać naszą pracę w sposób
profesjonalny. Nie żyjemy z łapówek, dodatków marketingowych, a
firmy dostarczające usługi dla wspólnot stosujące tego typu metody
grzecznie informujemy, że „nie stosujemy takich praktyk”, a jeżeli
to nie skutkuje „wyrzucamy je za drzwi”. To się nam po prostu nie
opłaca, jesteśmy zbyt szanującą się firmą, istniejącą na tym rynku
już od wielu lat!!!

Jeżeli pomimo tego nadal jest ktoś, kto uważa że działamy
nieprofesjonalnie, to zachęcamy do kontaktu z nami. Bardzo nam
zależy, aby wyjaśnić jakiekolwiek nieporozumienia. Nie jesteśmy
perfekcyjni, zdarza nam się popełnić błąd, ale nie chowamy głowy w
piach.

Z chęcią również udzielimy wskazówek i podpowiedzi - nie zarządzanym
przez nas Wspólnotom - w zakresie zarządzania nieruchomościami,
szczególnie jeżeli chodzi o budynki nowsze, które zmagają się z
developerem.

Przy tej okazji serdecznie dziękujemy tym wszystkim, którzy z racji
przebytego doświadczenia udzielają się na tym forum i poprzez
zadawanie rozsądnych pytań pomagają w lepszym zrozumieniu tego dość
skomplikowanego tematu.

Pozdrawiam
Piotr Życzyński
Prezes Zarządu
tel.(022) 825 98 92 wew. 212
tel. Kom. +48 602 15 16 50
e-mail: piotr@atrium21.pl

Zarządzanie Nieruchomościami
------------------------------------------------------
Atrium 21 Sp. z o.o.

02-591 Warszawa, ul.Stefana Batorego 20
tel./fax (022) 825 98 92
www.atrium21.pl

Pozdrawiam
Rafał Waligóra
Dyrektor ds. Zarządzania Nieruchomościami
Członek Zarządu
tel.(022) 825 98 92 wew. 242
tel. Kom. +48 602 77 85 30
e-mail: r.waligora@atrium21.pl

Zarządzanie Nieruchomościami
------------------------------------------------------
Atrium 21 Sp. z o.o.

02-591 Warszawa, ul.Stefana Batorego 20
tel./fax (022) 825 98 92
www.atrium21.pl
Szczerze mówiąc, zamiast wystąpienia Pana Prezesa Atrium wolałbym zobaczyć umowę, oferty konkurencji Atrium oraz zwołanie zebrania mieszkańców w sprawie zaakceptowania nowego administratora.

Wolałbym też widzieć komunikaty Zarządu o podejmowanych w interesie Wspólnoty krokach.

Obecna sytuacja bardziej przypomina desant Atrium przez zaskoczenie. Tylko nie wiadomo, kto tu jest wrogiem, a kto przyjacielem. Za dużo tajemnic.

Pozdrawiam
Bartosz Posieczek
Umowa jest nieważna, rowniez cala uchwala z 29.09 moze byc nieważna..... chociaz moze tylko ten jeden paragraf ktory wykracza poza pelnomocnictwa udzielone inicjatorom akcji...

niestety glosy w sprawie tej uchwaly, ktore zostaly uznane na podstawie pelnomocnictw sa nieważne, poniewaz tresc uchwaly PRZEKRACZA ZAKRES PELNOMOCNICTW.

W pełnomocnictwie upoważniono Pewną Grupę Ludzi do głosowania
w sprawie uchwały dotyczącej 2 spraw:
1) Odwołania Zarządcy Marvipol
2) Powołania Zarządu

Uchwała nad ktora zagłosowano dotyczy 3 spraw:
1) Odwołania Zarządcy Marvipol
2) Powołania Zarządu
3) Upoważnienia Zarządu do podpisywania umów w imieniu wspólnoty

Nie udzielilismy Panstwu zgody na czynnosc (3) nie upowaznilismy Panstwa do podjęcia za nas decyzji odnosnie firmy STRATEGICZNEJ z punktu widzenia inwestycji. Ta decyzja przysluguje NAM - WLASCICIELOM i jest prawnie chroniona.

Jest mozliwosc wyjscia z tej sytuacji. Glosowanie nad firmą, a po nim uzupelnienie pelnomocnictwa dla Panstwa o czynnosc (3).
Wtedy Panstwo bedziecie mieli prawo sie podpisac w naszym imieniu pod umowa z firma ktora bedzie obslugiwac nasza inwestycje za co bedzie od nas dostawac bardzo duze kwoty.
Zdaje się, że punkt 3, czyli upoważnienie zarządu do podpisywania umów w imieniu wspólnoty, wynika wprost z przywoływanej ustawy, nie potrzeba do niego żadnego pełnomocnictwa:

Art. 21. 1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

Istnieje też różnica między zarządcą, a administratorem - problem ten wyjasniono na stronach jednej z firm, która nadesłała ofertę (http://www.twojaposesja.p...y_administrator ). W naszym przypadku zarządca zostaje zastąpiony przez zarząd złożony z właścicieli i to oni mają prawo do reprezentowania wspólnoty. Zarząd podpisuje umowy z dostawcami różnych usług, w tym z firmą administrującą zajmującą się obsługą księgową, prowadzeniem rozliczeń itp. Firma administrująca nie jest władna podejmować jakichkolwiek decyzji i jej usługi są analogiczne do innych typu ochrona, sprzątanie, konserwacja, itd.

Zdaje się, że punkt 3, czyli upoważnienie zarządu do podpisywania umów w imieniu wspólnoty, wynika wprost z przywoływanej ustawy, nie potrzeba do niego żadnego pełnomocnictwa:

Art. 21. 1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

Istnieje też różnica między zarządcą, a administratorem - problem ten wyjasniono na stronach jednej z firm, która nadesłała ofertę (http://www.twojaposesja.p...y_administrator ). W naszym przypadku zarządca zostaje zastąpiony przez zarząd złożony z właścicieli i to oni mają prawo do reprezentowania wspólnoty. Zarząd podpisuje umowy z dostawcami różnych usług, w tym z firmą administrującą zajmującą się obsługą księgową, prowadzeniem rozliczeń itp. Firma administrująca nie jest władna podejmować jakichkolwiek decyzji i jej usługi są analogiczne do innych typu ochrona, sprzątanie, konserwacja, itd.

Witam;

W rzeczywistości jest to bardziej skomplikowane:

Art. 22 2 „[...]Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu
potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej
czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących
czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem
przewidzianej.[...]”.

Nie istnieje ustawowa definicja zakresu czynności zwykłej, a lista czynności opisanych w Art. 22 par 3 nie jest zamknięta („[...]Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:[...]”).

Ale to nie koniec. Nie ma definicji „Administratora”, jest za to definicja „Zarządcy” (Ustawa o gospodarce nieruchomościami):

To, że Zarząd twierdzi, że podpisał umowę o administrowaniu nie świadczy, że nie nosi ona znamiona umowy o zarządzaniu, biorąc pod uwagę nieścisłości w zapisach. A to już czyni podpisanie umowy czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

I na koniec: w sprawach nieuregulowanych Ustawą obowiązuje Kodeks Cywilny. Ponieważ w Ustawie brak jest odniesienia do podpisania umowy z Administratorem i definicji Administratora, obowiązuje następujący zapis Rozdziału IV Kodeksu Cywilnego:

„[...]
Art. 201.
Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości
współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia
sądowego do dokonania czynności.
[...]”.

I to w zasadzie wyczerpuje temat.

Dziwi mnie postawa Zarządu: mając dużo czasu do wygaśnięcia umowy z Marvipolem, zamiast prowadzić otwartą politykę komunikacyjną wydaje się zatajać istotne informacje przed Współmieszkańcami i w pośpiechu podpisuje umowę. Dlaczego? Przetrzymanie usłudawców do ostatniej chwili leży w naszym wspólnym interesie.
Pozdrawiam
Bartosz Posiczek
Zaczynamy wgryzać się w każde zdanie ustawy.... a zamysł ustawy jest prosty...

Rocznie Wwspólnota zarządza kwotami rzędu 1 500 000 PLN (400plnx300mieszkanx12mies) i wlasciciele miaja prawo do decyzji w osobnej uchwale komu te kase bedziemy placic

Panstwo za nas zdecydowaliscie ze nasze pieniadze z czynszu beda trafiac do jakiejs firmy, i nie daliscie szansy wypowiedziec sie nad slusznoscia wyboru w glosowaniu.

dla mnie sprawa jest oczywista wszelkie prawne argumenty tu zostaly przedstawione.
Zarzad lamie prawa wlasnosci i jawnie to tutaj prezentuje.
Szanowni Mieszkańcy

W imieniu Zarządu Wspólnoty, który został wybrany uchwałą właścicieli lokali pragnąłbym uspokoić wszystkich i potwierdzić prawidłowość i prawomocność podejmowanych przez nas działań.

Działania te od samego początku były transparentne. Na kolejnych spotkaniach informowaliśmy o otrzymanych ofertach i zbieraliśmy opinie mieszkańców. Można było również zapoznać się osobiście z ofertami (co wielokrotnie było przytaczane na tym forum). A żaden z Panów (Bartosz i b13) nie pofatygował się aby obejrzeć dokumenty.

Podpisanie umowy warunkowej z Atrium21 (warunkowej - gdyż wejdzie ona w życie 1 stycznia 2010 r. pod warunkiem skutecznego przejęcia od Marvipolu) przez Zarząd jest konsekwencją ww. działań.

Mam również nadzieję, że "energia" Pana Bartosza i Pana b13 w przyszłości zostanie lepiej spożytkowana dla dobra naszej Wspólnoty, gdyż ich zapał w wyszukiwaniu informacji jest naprawdę duży.

Powracając do meritum sprawy, jeszcze przed podjęciem pierwszych oficjalnych kroków zmierzających do zmiany sposobu Zarządu i odwołania obecnego Zarządcy - Dewelopera, konsultowaliśmy się z fachowcami z branży zarządzania nieruchomościami i prawnikami, jak należy przeprowadzić taki proces. Wszystkie one powołując się na obowiązujące przepisy prawa potwierdziły nasze działania, co w uproszczeniu przytoczę.

Zgodnie z Ustawą o Własności Lokali są dwa sposoby zarządu.

Pierwszy to Zarząd Powierzony w myśl art. 18 uowl powierzający zarząd osobie fizycznej lub podmiotowi, który (UWAGA) nazywa się wtedy ZARZĄDCĄ. Obecnie Marvipol sprawuje właśnie taką funkcje. Takiego właśnie ZARZĄDCĘ wybiera się w drodze uchwały Wspólnoty lub określa w akcie notarialnym zakupu lokalu (jak to miało miejsce z Marvipolem).

Drugi sposób to wybranie Zarządu Wspólnoty (art. 20 uowl) składającego się tylko z osób fizycznych. Taki Zarząd wybiera się również w drodze głosowania nad uchwałą, co zaistniało u nas i zacznie obowiązywać od 1 stycznia 2010r.
Bezdyskusyjnie w tych sprawach muszą być podejmowane uchwały Wspólnoty, czyli głosują właściciel lokali. Dotyczy to się również kwestii wynagrodzeń Zarządcy i członków Zarządu Wspólnoty.

Zarząd Wspólnoty (czyli wybrane osoby) z kolei sam nie świadczą wszystkich usług na rzecz Wspólnoty, takich jak codzienne sprzątanie, ochrona, administracja, konserwacje techniczne, przeglądy obowiązkowe i dziesiątek innych. Nadzoruje, kontroluje i rozlicza i przede wszystkim zleca te usługi specjalistycznym firmom, co UWAGA, jest czynnościami zwykłego zarządu i nie wymaga głosowań właścicieli lokali. Są to czynności operacyjne, wykonywane z dnia na dzień, z tygodnia na tydzień. Przy wyborze kieruje się konkursami ofert, czyli wybiera optymalną firmę w danej branży i baczy aby jej wynagrodzenie mieściło się w obowiązującym budżecie gospodarczym.

Jedną z firm której Zarząd Wspólnoty zleca czynności administracyjne jest firma administrująca, nazywana też często firmą zarządzającą, ale UWAGA. Nie ma ona nic wspólnego z ZARZĄDCĄ (CO OMÓWIŁEM POWYŻEJ) i nie wymaga głosowania mieszkańców, podobnie jak wybór firmy konserwatora hydraulicznego, sprzątaczki, elektryka, dostarczyciela farby do odmalowania parkanu, czy firmy ochroniarskiej. W przeciwnym razie głosowalibyśmy 10 uchwał miesięcznie i nie podjęli żadnej.

Rozumiem, że dopiero wszyscy razem uczymy się wspólnie funkcjonować w ramach organizmu, który ustawodawca nazwał Wspólnotą Mieszkaniową i będą się pojawiać jeszcze dziesiątki pytań, dlatego zanim Zarząd i administrator nie będzie mógł na bieżąco udzielać w bezpośrednich rozmowach wszelkich wyjaśnień dostaliśmy zgodę od P. Rafała Waligóry przedstawiciela Atrium 21, że ze wszystkimi pytaniami mogą Państwo do niego zwracać pod nr tel. 602 778 530 lub mailowo : r.waligora@atrium21.pl.
Jeszcze raz chciałbym zaapelować do wszystkich mieszkańców o odrobinę zaufania do przyszłego zarządu, jak również administratora.
Pozdrawiam

Szanowni Mieszkańcy

[...]etc.etc.[...]Jeszcze raz chciałbym zaapelować do wszystkich mieszkańców o odrobinę zaufania do przyszłego zarządu, jak również administratora.
Pozdrawiam

Panie Kaz;

O prawidłowości działań może nas Pan przekonać udostępniając tekst umowy i ofert konkurencji.

O ile nie dziwi chyba energia moja czy Pana b13, podyktowana chęcią upewnienia się, że nasze interesy w ramach Wspólnoty są właściwie reprezentowane, to budzi wątpliwości szybkość z jaką Zarząd podpisał umowę z Atrium oraz energia z jaką zwalcza osoby z trudem starające się zdobyć informacje na temat działań Zarządu.

A Zarząd nie kwapi się z przekazywaniem informacji, co budzi kolejne wątpliwości.

Proszę mi wytłumaczyć: jaka strategia negocjacyjna zakłada podpisanie umowy na 2 miesiące przed końcem okresu sprawowania funkcji Zarządcy przez Marvipol? Przecież umowy można było wynegocjować z kilkoma Administratorami równocześnie, i trzymać każdego z nich w niepewności do ostatniej chwili? Dlaczego umowę negocjowano tylko z jednym? Czy w ogóle była ona negocjowana? Transparentność prac odbywała się do momentu powołania Zarządu, od tej chwili panuje kompletna blokada informacyjna.

Pan domaga się zaufania do Zarządu, a dlaczego Zarząd przez 2 tygodnie nie poinformował Wspólnoty o podpisaniu umowy? Miał ważniejsze sprawy na głowie czy lepiej było opóźnić moment udostępnienia umowy? Dlaczego przed podpisaniem nie poinformował mieszkańców o warunkach? Żeby po podpisaniu było już za późno na zmiany? Dlaczego tekst uchwały został poszerzony w stosunku do tego, co było przedstawione na zawiadomieniu? Zbieg okoliczności?

Kwestia fatygowania: to jest prywatna sprawa mieszkańców, czy się fatygują, czy nie, obowiązkiem Zarządu jest fatygować się do mieszkańców z informacją, i to tak, aby wygodnie było Członkom Wspólnoty, a nie członkom Zarządu.

Kolejny raz proszę Zarząd o przedstawienie pisemnej wersji umowy oraz ofert konkurentów.
Proszę też o pełen tekst uchwały Wspólnoty z 29 września. Przypomnę, że „[...]3. Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu.[...]” (Art. 22).

Przypomnę, co Pan napisał na forum:
„[...]
Zgodnie z podjętą uchwałą zarząd formalnie zacznie działać od 1 stycznia 2010 r. Do tego momentu osoby powołane do zarządu, są zwykłymi mieszkańcami. Oczywiście nie uciekamy przed problemami i będziemy podejmować działania aby je rozwiązać, ale też jesteśmy „narażeni” na takie same odpowiedzi administratora.
Obecnie osoby powołane do zarządu wspólnoty, zajmują się wyborem firmy i negocjacją warunków umowy z przyszłym administratorem nieruchomości.
[...]”

jak widać, są mieszkańcy 'zwykli' i 'zwyklejsi', a zarząd formalnie zaczął działać przed 1 stycznia. Chyba niezgodnie z tekstem uchwały?

Jeszcze raz apeluję: poddajcie wybór administratora pod głosowanie mieszkańców. Jeżeli warunki są takie dobre, to chyba nie ma się czego obawiać?

Pozdrawiam
Bartosz Posieczek

Działania te od samego początku były transparentne. Na kolejnych spotkaniach informowaliśmy o otrzymanych ofertach i zbieraliśmy opinie mieszkańców.


Szanowny Panie, tak czy inaczej były to spotkania nieformalne i póki służyły zbieraniu informacji oraz zdobyciu jako takiego rozeznania, wszystko jest ok.
Nie OK zaczyna być od momentu od którego stały się wiążące.
Ile było osób na tych spotkaniach? czy to była reprezentatywna część osiedla? Użycie retoryki, że przecież jak ktoś chciał, to mógł przyjść nie jest tutaj na miejscu.

Nie mam nic merytorycznie do powiedzenia przeciwko A24.
Jednak podzielam zdanie, że wybrano tę firmę w fatalnym stylu, kompletnie nie budzącym zaufania.

Czytam to forum dokładnie i nigdy nie zauważyłem choć najdrobniejszej dyskusji o firmach zarządzających i nie bardzo rozumiem co leżało u podstaw utrzymywania tego w tajemnicy na forum. Przed kim się chowano? Przed Marvipolem? W czym on mógł/może przezkodzić? Przecież dywagacje na temat różnych firm można było prowadzić do woli.

Rozumiem, że przed uchwałą o zmianie zarządu można było się obawiać sabotażu ze strony Marvipolu, ale dlaczego po zwycięskiej batalii nikt nawet nie pisnął o tym kogo wybraliście?
nikt ani nie pytal, CO WIĘCEJ!!!! wszelkie proby pytan byly torpedowane tekstami w stylu:

"proszono aby nie wywlekac wewnetrznych spraw na forum"
Mam pytanie: kto prosił o cisze i dlaczego? zdrowo myslacy czlowiek potrafi logicznie stweierdzic komu i czemu mialoby zaszkodzic ogolne dyskutowanie o przyszlym zarzadcy.....
na pewno nie mieszkancom.

Uchwala o zarzadzie uchwalona na podstawie niewystarczających pelnomocnictw jest NIEWAZNA.
W tej sytuacji nie ma podstawy do przekazania Zarzadu.

nikt ani nie pytal, CO WIĘCEJ!!!! wszelkie proby pytan byly torpedowane tekstami w stylu:

"proszono aby nie wywlekac wewnetrznych spraw na forum"
Mam pytanie: kto prosił o cisze i dlaczego? zdrowo myslacy czlowiek potrafi logicznie stweierdzic komu i czemu mialoby zaszkodzic ogolne dyskutowanie o przyszlym zarzadcy.....
na pewno nie mieszkancom.

Uchwala o zarzadzie uchwalona na podstawie niewystarczających pelnomocnictw jest NIEWAZNA.
W tej sytuacji nie ma podstawy do przekazania Zarzadu.

Czemu właściwie ma służyć powyższa dyskusja? Na jakiej podstawie twierdzi Pan, że pełnomocnictwa były nieważne? Czy skonsultował się Pan z jakimś wiarygodnym prawnikiem a może jedynie opiera się na własnej interpretacji informacji znalezionych w Internecie? Czy naprawdę aż tak bardzo Panu zależy na zbombardowaniu prac przyszłego Zarządu zanim tak naprawdę rozpoczęli jeszcze urzędowanie?

żeby wszystko było jasne, nie jestem członkiem Zarządu ani nawet aktywnym uczestnikiem spotkań mieszkańców. Niemniej, informacja na temat terminów spotkań oraz opiekunów klatek była ogólnie znana i jeśli w tym momencie nie znam wszystkich szczegółów dot. zebranych ofert, to mam świadomość tego, że jest to moja wina.

Bardzo nierozsądnym rozwiązaniem, który próbuje Pan przeforsować z niewiadomych dla mnie względów, jest upublicznianie szczegółów związanych prowadzonymi negocjacjami czy innymi wewnętrznymi sprawami naszego osiedla. Przypominam Panu, że to jest forum ogólnie dostępne, które czytane jest również przez osoby postronne. Jeśli ma Pan potrzebę znać więcej szczegółów, proszę udać się do opiekuna klatki lub ewentualnie stanąć w kolejnych wyborach na członków Zarządu. Z przykrością stwierdzam jednak, że w tym drugim przypadku na mój głos nie będzie Pan mógł liczyć.
opozycja to duża wygoda, cokolwiek się dzieje " jestem na nie ". Jednak Szanowni Sąsiedzi nawet jeśli przeciw nowemu zarządcy będzie 10,20 czy 30 właścicieli - niewiele to zmieni. Jako Wspólnota musimy iść do przodu.

Chyba zależy Nam Wszystkim aby ktoś dopilnował usunięcie wszystkich usterek, prawda? Czy możemy trafić na gorszego zarządcę? Na zarządcę, który nie utworzyl nawet konta na fundusz remontowy a wszelkie zgłoszenia ma w d...

Bardzo uważnie będę się przyglądał pracy nowemu Zarządowi i Zarządcy. Wg. mnie po 1-2 miesiącach muszą być już widoczne poprawy funkcjonowania naszego osiedla i skuteczne działania. A My mieszkancy na bieżąco informowani o w/w.

Na pewno nie " przejdą " powiedzenia typu " bo Marvipol tamto czy sramto ", albo tworzenie tajemnic " dla dobra sprawy "
Przed nowym zarządem dużo pracy, bardzo dużo i życzę powodzenia.
Sąsiedzi,
Trzeba wziąć kwity z marvipolu, kwity z atrium i zweryfikować kto, co jakim algorytmem obliczał, jak realizował i z jakim skutkiem (myślę, że nasz nowy Zarząd podobnie podchodzi do tematu). Ci biedni obywatele z czynszami podniesionymi o 200-300 zł z innego osiedla nie wykonali takiej kalkulacji, lub ich zarząd tego nie zrobił. Nie znam się na tym, ale przytaczanie pierdół (czyt. prawa którego i tak nie ma i nikt w tym Państwie nie respektuje) dywagacja czy ktoś kogoś informował o tym czy o sramtym nic nie da. Zarząd przecież nie wszedł na ceneo.pl nie policzył gwiazdek przy danym produkcie (atrium21) i nie zdecydował że to właśnie wybieramy. Myślę też że po to idea wyboru zarządu, i po to były nasze pełnomocnictwa, i po to był czas aby zdecydować jakim ludziom powierzyć misje tworzenia super Wspólnoty, żeby teraz nie pierdołować się tak, przecież ten temat do niczego nie prowadzi !...
Witam;

w kwestii wątpliwości które zostały wyrażone:

- Konsultacje z prawnikiem: tak, ale nie był to prawnik z Atrium, stąd zapewne rozbieżności.
- Bombardowanie prac przyszłego Zarządu: Zarząd chyba nie jest przyszły, bo podpisuje umowy.
- Czemu ma służyć dyskusja: ustaleniu co robi Zarząd, w szczególności warunków umowy, a także skłonienia Zarządu do informowania Wpsólnoty o podejmowanych krokach.
- Upublicznianie szczegółów: jest bardzo korzystne dla Wspólnoty, konkurencja będzie wymuszać na uczestnikach lepsze dla Wspólnoty zapisy.
- Szczegóły: czekamy na udostępnienie przez Zarząd. Czekamy.
- Opozycja i jej rola: czekamy na sukcesy Wspólnoty a nie Zarządu, na razie nie widzę tu zbieżności.
- Informowanie mieszkańców na bieżąco: zdaniem Zarządu miało miejsce podczas nieformalnych spotkań, i to powinno wszystkim wystarczyć. A jeżeli kogoś nie było...
- Kwity z Marvipolu i Atrium: czekamy na udostępnienie przez Zarząd. Czekamy.
- Chyba zależy nam wszystkim: Atrium tego nie zrobi, bo nie jest stroną. Chyba, że zostanie Zarządcą. A Zarząd twierdzi, że nie.
- Prawo: na pewno nie będzie respektowane jeżeli sami nie będziemy się o to starać.
- Pełnomocnictwo: to publicznie obwieszczone dotyczyło wyłącznie odwołania Marvipolu. Uchwała odczytana w obecności pani Notariusz już nie.
- Powierzenie pełnomocnictw: nie zwalnia nas z obowiązku nadzoru Zarządu, i to właśnie robimy. Zarząd zatajając informacje o podejmowanych krokach nie poprawia własnego wizerunku.

I wnioski: moim zdaniem Zarząd nadużył zaufania Wspólnoty podpisując w tajemnicy umowę, którą do stycznia miał negocjować (cytat pana Kazimierza). Kiedy udostępni umowę i oferty konkurentów, przekonamy się jaka jest rola Usługodawcy i przyjęte w imieniu Wspólnoty warunki.

Pozdrawiam
Bartosz Posieczek

... po to był czas aby zdecydować jakim ludziom powierzyć misje tworzenia super Wspólnoty, żeby teraz nie pierdołować się tak, przecież ten temat do niczego nie prowadzi !...

Drodzy Sąsiedzi,

Nie zaglądałem na to forum od 4 tygodni i teraz, czytając ten wątek jestem 'lekko' zszokowany.

O ile dobrze pamiętam, to na wszystkich (nieformalnych) spotkaniach garażowych było przypominane, że każdy ma wgląd do dokumentów oraz danych, będących w posiadaniu aktualnego Zarządu, ówczesnych osób, które zorganizowały całą akcję...

Na jednym z takich spotkań (a było to w sierpniu, czyli dość dawno) zostało ogłoszone, że mamy dostępnych kilka ofert z firm administrujących - jak wspomniałem, do wglądu każdego z mieszkańców/właścicieli mieszkań.

Pytam się więc, o czym wtedy myśleliście?

Gdzie byliście?

To właśnie wtedy był czas, na dokonywanie wyboru! Teraz musimy zająć się zadaniami związanymi z odwołaniem Marvipolu.

Były wakacje, więc nie każdy mógł uczestniczyć we wszystkich spotkaniach, ale aktualny Zarząd był zawsze obecny, przeanalizował oferty i wybrał najlepszą... oraz ogłosił publicznie możliwość wglądu do wszystkich ofert...

Proszę więc wszystkich niezadowolonych aktualnym stanem rzeczy o zastanowienie się przed publicznym podważaniem podjętych decyzji i działań. A najlepiej (poza zastanawianiem się) byłoby jeszcze przejrzenie wszelkich materiałów, które są dostępne w taki, czy inny sposób, a jeszcze lepiej, porozmawiać osobiście z zainteresowanymi osobami.

Wierzcie mi, że rozmowa w 4 oczy potrafi wyjaśnić o wiele więcej, niż najdokładniejszy wpis na forum, poparty odnośnikami do ustaw, itd...
zgadzam się z Panem,

ten wątek powinien powstać znacznie wcześniej i powinien założyć go ktoś z kandydatów do zarządu.

Wspólnie z sąsiadem wzięliśmy się (chcąc nie chcąc) za dodatkową pracę po godzinach i o jej wyniku będziemy Państwa informować.

Tak to my będziemy informować a nie czekać aż ktoś zapyta....

pozdrawiam sąsiadów
Szanowni Państwo:

Gdzie i kiedy zostanie opublikowany

Plan Zarządzania Nieruchomością na osiedle Platany?

http://pl.wikipedia.org/w...o%C5%9Bci%C4%85
Witam,

Z tego, co pamiętam to na wszystkich spotkaniach garażowych (które nigdy nie były ukrywane) był poruszany temat zmiany zarządcy. Było prezentowanych, jeśli dobrze pamiętam, około 3 firm, które miały zastąpić Marvipol. Najważniejszą kwestią było wybranie firmy posiadającej doświadczenia w przejmowaniu osiedla od dewelopera i z tego co pamiętam takie doświadczenie Atrium posiada. Według mnie nie cena jest dzisiaj najważniejsza (choć jest czynnikiem determinującym wybór) a kompetencje.

Jak wiadomo w interesie Marvipolu jest, nie dać się usunąć, a nikt z osób uczestniczących w zebraniach nie miał doświadczenia i wystarczającej woli, aby pociągnąć ten temat samemu.

Nie przypominam sobie także, aby na tych spotkaniach był wybierany nieformalny przyszły zarząd lub choćby kandydaci. Spotkania były dyskusją mieszkańców, gdzie były poruszane różne tematy w większości dotyczące Marvipolu. Moim argumentem za zmianą administratora jest konflikt interesów między mną jako mieszańcem a Marvipolem jako wykonawcą i administratorem zlecającym samemu sobie naprawy a następnie te naprawy odbierającym.
Pierwsze kandydatury dotyczące członków zarządu pojawiły się na ostatnim zebraniu, (było wiele informacji o tym zebraniu) gdzie zarząd został prawomocnie wybrany.

Cieszę się, że zarząd już dziś działa i szuka rozwiązań nie czekając do 01 stycznia, bo wtedy obudzilibyśmy się z przysłowiową ręką w nocniku.

Jeśli chodzi o komunikację to faktycznie ona kuleje, ale tak naprawdę nie ma, na chwilę obecną, skutecznego narzędzia informacyjnego odpowiadającego wszystkim mieszkańcom. Można i powinno się nad tym oczywiście popracować. Pamiętać jednak trzeba, że nowy (przyszły) zarząd nie ma gdzie organizować spotkań ani nawet swojej pracy.

Jeśli chodzi o głosowania wszystkich spraw bo kilka osób się nie zgadzają, to niestety żyjemy w demokracji a to są rządy większości i ta właśnie większość wybrała ten zarząd i dopóki nie zostanie on odwołany to ma on mandat na reprezentowanie interesów wszystkich jego mieszkańców w ramach obowiązującego prawa oczywiście.
Ja osobiście nie jestem zainteresowany fatygowaniem mnie do głosowania każdej uchwały, po to wybierałem zarząd aby zarządzał, zresztą Polska to nie Szwajcaria i demokracja bezpośrednia tu nie zadziała.

Zresztą osobiście uważam, i jest MOJE prywatne zdanie, że zarząd powinien za swoją pracę brać wynagrodzenie.

Pozdrawiam i mam nadzieję, że po tak burzliwych dyskusjach, więcej osób będzie się angażowało, nie tylko na forum, ale także w tzw. realu, np. przychodząc na zebrania.

Hubert
To wszystko pięknie brzmi i pewnie wynika z bardzo klarownych i czystych intencji po naszej stronie (Wspólnoty). Wydaje mi się że jednak niektórzy nie do końca są świadomi że po drugiej stronie mamy profesjonalne firmy które specjalizuja się przede wszystkim w generowaniu zysku. Dla duzych korporacji priorytetem jest zysk - nic innego.

Analizujemy umowę z Atrium i niedługo podzielimy się naszymi wnioskami z Właścicielami i Zarządem.

Tak naprawdę możemy sobie pisać - wszystko zweryfikuje bardzo niedaleka rzeczywistość czyli to jakie będziemy płacić czynsze. W tej chwili są one horrendalnie wysokie (wynikaja z zawyżonych stawek), ciekawe jak zmienią się po 1 stycznia.

Na spotkaniu z Atrium firma zaznaczyła żeby nie spodziewać się obniżek...

wszystko zweryfikuje bardzo niedaleka rzeczywistość czyli to jakie będziemy płacić czynsze. W tej chwili są one horrendalnie wysokie (wynikaja z zawyżonych stawek), ciekawe jak zmienią się po 1 stycznia.


Nie wiem od kiedy mieszka Pan na naszym osiedlu, ale pierwsza wersja czynszu proponowana przez Marvipol i płacona do lutego była "nieco inna".
na zebraniu wyraźnie firma Atrium komunikowała żebyśmy nie spodziewali się niższych czynszów. powtarzali to kilkukrotnie mimo że nie mają dostępu do żadnej dokumentacji.
z samego faktu, że usługi atrium są tańsze czynsze powinny spaść z automatu, czułbym się jednak bezpieczniej aby w końcu uregulowano sprawę z kontem funduszu remontowego, a nie jak teraz, coś zostanie z opłaty garażowej to dobrze - czytaj g... zostanie. Wysokość czynszu wg mnie może zostać ale łączna kwota powinna obejmować właśnie f.r. Trzeba też pamiętać, że obecne czynsze zawierają ryczałt na media i są nadpłaty.
pozdrawiam

z samego faktu, że usługi atrium są tańsze czynsze powinny spaść z automatu

wydaje się to logiczne, dlatego już teraz warto zadać sobie pytanie dlaczego się tak nie stanie

moje pytanie o
plan zarzadzania nieruchomością pozostało bez odpowiedzi....

Według mnie taki plan musi powstać. Nie wyobrażam sobie ażeby firma o przychodach rocznych w wysokości kilku milionów PLN funkcjonowała bez nakreślonego wielolketniego planu rozwoju.

moje pytanie o
plan zarzadzania nieruchomością pozostało bez odpowiedzi....

Według mnie taki plan musi powstać. Nie wyobrażam sobie ażeby firma o przychodach rocznych w wysokości kilku milionów PLN funkcjonowała bez nakreślonego wielolketniego planu rozwoju.

A czy takiego planu wspólnota nie zatwierdza na rocznym zebraniu w pierwszym kwartale roku???

Ehhh... czytając te posty nie wiem czy płakać czy śmiać się...
raz w roku uchwalany jest budżet roczny - czyli plan wydatków.

plan zarządzania nieruchomością to długofalowa wizja rozwoju:
http://pl.wikipedia.org/w...o%C5%9Bci%C4%85
jest to zupełnie inny dokument.

rozumiem że niektórzy uważają że Platany nie potrzebują planu rozwoju...
Ja jednak myślę, że bez planu rozwoju to można co najwyżej pietruszkę uprawiać. Chociaż ostatnio warzywa drożeją... w obecnych czasach i na uprawę pietruszki potrzeba biznesplanu... co dopiero wspólnota zamieszkana przez 300 rodzin...
Chyba taki plan trzeba budować na jakiejś podstawie, a dokumentacja od Marvipolu będzie przekazana po przejęciu zarządu. Nie wiadomo jak szybko i sprawnie Marvipol przekaże nam wszywstko... przynajmniej ja nie posiadam takich informacji... a znając szybkość reakcji Marvipolu nie spodziewam się cudów...
od pierwszego stycznia wchodzi profesjonalna firma która ma uporządkować sprawy na naszym osiedlu.

nie pytam o to czy plan już jest tylko KIEDY POWSTANIE? To powinno byc określone juz teraz - umowę mamy podpisaną.
Mam pytanko do sąsiada b13, czy zgłasza Pan swoje spostrzeżenia do Naszego przyszłego zarządu ? Pytam ponieważ nie posiadam wiedzy na temat zarządzania wspólnotą i nie wiem czy forum, o ile jedyne oczywiście, jest dobrym miejscem do przekazywania informacji/spostrzeżeń wydaje mi się słusznych z Pana strony. Generalnie zmierzam do tego, właściwie z prośbą aby współpracował Pan również bezpośrednio z Naszym przyszłym nowym zarządem, w miarę możliwości. Pamiętajmy że gramy w jednej drużynie co się tyczy zarówno Nas - mieszkańców jak i przyszłego zarządu, któremu powierzyliśmy misję stworzenia zdrowo funkcjonującej wspólnoty mieszkaniowej. Nie chciałbym żeby w przyszłości doszło do sytuacji, w której napisze Pan na forum "a nie mówiłem" bez uzasadnienia kto z imienia i nazwiska powinien ponieść konsekwencje.
Zgłaszamy również do Zarządu nasze spostrzeżenia. Też sądzę że gramy w tej samej drużynie i dlatego proszę mi wierzyć - jestem bardzo powściągliwy w ocenach które tu zamieszczam. W najbliższej przyszłości planujemy wystąpić do Zarządu o termin spotkania na którym przedstawimy nasze wnioski z analizy umowy podpisanej w imieniu wspólnoty z atrium21.
Witam Sąsiadów;

w zasadzie do umowy uwagi już mamy, w tym tygodniu będziemy chcieli zaproponować Zarządowi spotkanie.

Myślę, że przebieg spotkania będzie próbą dla profesjonalizmu i intencji Zarządu, co do której rezultatu nie mam osobiście najmniejszych wątpliwości.

O wynikach poinformujemy na forum. Zainteresowanych dyskusją jak zwykle zapraszam: mieszkanie 31.

Pozdrawiam
Bartosz Posieczek
mam pytanie do informacji dot. przejęcia Zarządu którą mamy w skrzynce, jeszcze nie odebralem poczty....

Co zawiera ta informacja?
Czy jest tam jakiś plan działania Zarządu Wspólnoty na najbliższe miesiące?

mam pytanie do informacji dot. przejęcia Zarządu którą mamy w skrzynce, jeszcze nie odebralem poczty....

Co zawiera ta informacja?
Czy jest tam jakiś plan działania Zarządu Wspólnoty na najbliższe miesiące?

Hehe, tam na najbliższe miesiące... na najbliższe 10 lat ......
ten na najblizsze 10 lat powinien wg mnie powstac do polowy roku (MAX!) i bede o to pytał na najbliższym spotkaniu.
Byłem w skrzynce..... z tekstu listu do mieszkanców od Atrium najbardziej skupia moją uwagę:

"Zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za media dostarczane do lokali
Od 1 stycznia 2010 r. wysokość opłat (...) pozostaje bez zmian. (...)"

i na koniec rodzynek:
"Podczas najblizszego zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej, które odbędzie się w marcu, na wniosek Zarządu zaproponujemy utworzenie funduszu remontowego. Nie spowoduje to podwyższenia wysokości Państwa miesięcznych opłat"

Mam nadzieję że Zarząd nie złoży jednak takiego wniosku i że w pierwszej kolejności będziemy szukać rozsądnego zarządzania naszą kasą a nie kombinowania jak nie zmniejszać horrendalnych opłat.

"Podczas najblizszego zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej, które odbędzie się w marcu, na wniosek Zarządu zaproponujemy utworzenie funduszu remontowego. Nie spowoduje to podwyższenia wysokości Państwa miesięcznych opłat"

Mam nadzieję że Zarząd nie złoży jednak takiego wniosku i że w pierwszej kolejności będziemy szukać rozsądnego zarządzania naszą kasą a nie kombinowania jak nie zmniejszać horrendalnych opłat.
Ja mam nadzieję, że fundusz remontowy jednak powstanie, inaczej dopiero mogą nas czekać horrendalne wydatki jeśli wystąpi konieczność naprawy jakiegoś kosztownego elementu po upływie gwarancji. Skoro utworzenie funduszu remontowego ma nie spowodować podwyżki opłat, to oczywiste jest że kwota na niego odkładana będzie równa oszczędności na dotychczasowych wydatkach eksploatacyjnych.
quote]
Ja mam nadzieję, że fundusz remontowy jednak powstanie, inaczej dopiero mogą nas czekać horrendalne wydatki jeśli wystąpi konieczność naprawy jakiegoś kosztownego elementu po upływie gwarancji. Skoro utworzenie funduszu remontowego ma nie spowodować podwyżki opłat, to oczywiste jest że kwota na niego odkładana będzie równa oszczędności na dotychczasowych wydatkach eksploatacyjnych.[/quote]

W zupełności się zgadzam. Utworzenie funduszu remontowego to racjonalne posunięcie, tym bardziej, że deweloper nie należy do najsolidniejszych.



Ja mam nadzieję, że fundusz remontowy jednak powstanie, inaczej dopiero mogą nas czekać horrendalne wydatki jeśli wystąpi konieczność naprawy jakiegoś kosztownego elementu po upływie gwarancji. Skoro utworzenie funduszu remontowego ma nie spowodować podwyżki opłat, to oczywiste jest że kwota na niego odkładana będzie równa oszczędności na dotychczasowych wydatkach eksploatacyjnych.

W zupełności się zgadzam. Utworzenie funduszu remontowego to racjonalne posunięcie, tym bardziej, że deweloper nie należy do najsolidniejszych.
utworzenie f.r. to ważna i potrzebna rzecz, osobne konto i wiadomo " co za ile ", jednak taka opłata ( chyba, że się mylę to proszę o poprawienie ) jest obecnie zawarta np. w czynszu za garaż ( ...rvipol zrobił tak wg. mnie aby nie było kontroli nad wydatkami ), jednak oczekiwałbym obniżki obecnego czynszu przynajmniej o różnicę zarządzania jaką pobierał poprzednik a będzie pobierał obecny. M.in. po to był szukany nowy zarządca. Nie, że koszty miały być priorytetem ale rolę odgrywały.
pozdrawiam
fundusz remontowy - kwestia przedyskutowania oczywiście. Chociaż wolałbym abyśmy przez najbliższe lata skupili się na naprawach gwarancyjnych - to powinien być priorytet tak żeby potem nie naprawiać za swoje (to moje prywatne zdanie). też wydaje mi się że należy jakoś ten fundusz oszacować. Można to zrobić tylko na podstawie PLANU ROZWOJU NIERUCHOMOŚCI na który z utęsknieniem czekam. nie ma co od razu robić lokat nie wiadomo na co.

To na co zwracałem uwagę w tym liście to wręcz szablonowa informacja
'nie będzie obniżek czynszów'.

Czyli podejscie 'od tyłu'. Jeszcze nie przejęli dokumentów a już wiedzą że czynszów nie obniżą? Chyba wszyscy wiemy że marvipolowi płaciliśmy 2x ceny rynkowe. Kazdy Zarzadca o tym wie i wie ze jesli bedzie kasowal tyle co rdzenny developer to bedzie miał baardzo baaardzo dobrze i nie bedzie sie musiał z niczym spinać.

nie chodzi o to zeby bylo najtaniej tylko racjonalnie.
Fundusz remontowy nie jest zawarty w opłacie za miejsce garażowe. Z przesłanego do wszystkich pisma oraz wcześniejszych spotkań garażowych wynika, że oszczędność na opłacie za zarządzanie ma być właśnie przeznaczona na fundusz remontowy. Do tej pory wszystkie ponoszone opłaty były skalkulowane tylko na podstawie planu wydatków na eksploatację bieżącą w danym roku. Owszem, w planie zawarta była także niewielka rezerwa na koszty nieprzewidzianych awarii, jednak nie jest to dokładnie to samo, gdyż fundusz eksploatacyjny podlega rocznemu rozliczeniu. Ideą funduszu remontowego jest odkładanie środków przez dłuższy czas aby w razie przykrej konieczności uniknąć potrzeby nagłego dużego wydatku obciążającego każdego z właścicieli. Fundusz remontowy może być także źródłem środków na wprowadzenie ulepszeń (np. dyskutowane onegdaj drzewa od strony ulicy).

Oczywiście w okresie gwarancyjnym należy egzekwować wszystkie usterki podlegające gwarancji, jednak gwarancja nie trwa wiecznie (minął już ponad rok) a i nie wszystkie problemy mogą być w ten sposób egzekwowane.
dziękuję GC za odpowiedź, jak Sam napisałeś jednak do tej pory była opłata typu fr.
Trzeba pamiętać, że w sumie jest 317 lokali i na rachunku fr co miesiąc może zbierać się spora kwota. Dlatego trzeba najpierw wyliczyć jaka a potem informować, że czynsz się nie zmieni. Nie mam dostępu do kwot i nie wiem jaka jest różnica kwotowa w zarządzaniu + suma , która do tej pory " szła " na cele fr. Jednak zakładając nawet 20zł za lokal tj. 6340 zł m-cznie, 76080 zł na rok , to chyba nieźle? Różnica w zarządzaniu jest chyba sporo większa prawda? Do fr powinny dojść opłaty za reklamy świetlne na elawacji, opłaty za klimatyzatory w garażu itp. co jeszcze powinno powiększyć rachunek fr naszej wspólnoty.
tr

Fundusz remontowy nie jest zawarty w opłacie za miejsce garażowe. Z przesłanego do wszystkich pisma oraz wcześniejszych spotkań garażowych wynika, że oszczędność na opłacie za zarządzanie ma być właśnie przeznaczona na fundusz remontowy. Do tej pory wszystkie ponoszone opłaty były skalkulowane tylko na podstawie planu wydatków na eksploatację bieżącą w danym roku. Owszem, w planie zawarta była także niewielka rezerwa na koszty nieprzewidzianych awarii, jednak nie jest to dokładnie to samo, gdyż fundusz eksploatacyjny podlega rocznemu rozliczeniu. Ideą funduszu remontowego jest odkładanie środków przez dłuższy czas aby w razie przykrej konieczności uniknąć potrzeby nagłego dużego wydatku obciążającego każdego z właścicieli. Fundusz remontowy może być także źródłem środków na wprowadzenie ulepszeń (np. dyskutowane onegdaj drzewa od strony ulicy).

Oczywiście w okresie gwarancyjnym należy egzekwować wszystkie usterki podlegające gwarancji, jednak gwarancja nie trwa wiecznie (minął już ponad rok) a i nie wszystkie problemy mogą być w ten sposób egzekwowane.

Panie, Panowie;

mam mieszane uczucia co do tworzenia funduszu.

Primo: jestem głęboko przekonany, że w czasie jego tworzenia (10 lat), każdy z mieszkańców będzie skuteczniej obracał kapitałem, który miałby kwitnąć na rachunku wspólnoty. Pieniądze tak ulokowane są pieniędzmi zmarnowanymi.

Secundo: wspólnota na potrzeby remontów może zaciągać 2-3 letnie kredyty hipoteczne, które są bardzo nisko oprocentowane. Na czas spłaty kredytu można podnosić NIEZNACZNIE czynsze.

Racjonalny plan powinien wyglądać następująco: obniżenie opłat na utrzymanie do 2 zł za mkw (czyli połowa obecnej stawki) na 10 lat, i po dziesięciu latach podwyższenie o 1 zł na 2-3 lata.

Z całym szacunkiem, ale niech Zarząd pozwoli nam lokować nasze pieniądze tak jak nam to odpowiada, a nie jak to odpowiada Administratorowi.

Pozdrawiam
Bartosz Posieczek
Pozwolę się z przedmówcą nie zgodzić.
Pomysł z kredytem na remont jest wielce niegospodarny.
Dużo lepiej odkładać systematycznie drobne sumy, które po pierwsze będą procentować, po drugie: prędzej czy później zostaną wykorzystane bo taki jest los każdej nieruchomości.
Kredyt to dodatkowe koszty, które w przyszłości nagle mogą wpłynąć na wzrost czynszu.

Pozwolę się z przedmówcą nie zgodzić.
Pomysł z kredytem na remont jest wielce niegospodarny.
Dużo lepiej odkładać systematycznie drobne sumy, które po pierwsze będą procentować, po drugie: prędzej czy później zostaną wykorzystane bo taki jest los każdej nieruchomości.
Kredyt to dodatkowe koszty, które w przyszłości nagle mogą wpłynąć na wzrost czynszu.

Przyjmuję brak zgody z pokorą.

Gospodarność z odkładaniem sum porównałbym do tej którą prezentuje ZUS. Większość składkowiczów ulokowałaby pieniądze przed emeryturą lepiej.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych tego typu jest najniższe na rynku, korzyści z indywidualnych inwestycji z nawiązką pokrywają odsetki od kredytu.

Dla kredytów zawieranych na 2-3 lata wystarczy wybrać walutowy lub złotówkowy, żeby zniwelować ryzyko kursowe. To nie jest 20to letni kredyt hipoteczny, w którym jest zawartych 4-5 wahnięć kursu.

Pozdrawiam
Bartosz Posieczek


Gospodarność z odkładaniem sum porównałbym do tej którą prezentuje ZUS. Większość składkowiczów ulokowałaby pieniądze przed emeryturą lepiej.

Jeden ulokuje na giełdzie, inny w obligacje, a jeszcze inny kupi sobie telewizor.
Jest jedna różnica sąsiedzie, tu nikt nie odkłada niczego na własne potrzeby, tylko na wspólną własność i lepiej żeby te pieniądze po prostu były gdy będą potrzebne a nie zależały od aktualnej koniunktury w gospodarce.
(Jeśli już, to właściwsze byłoby porównanie do OFE niż do ZUS)

skladanie sie na fundusz remontowy z gory ma sens, ale jesli okreslimy plan dzialania.

mamy dwa lata do konca gwarancji -

kupa czasu zeby okreslic:
1) co naprawiamy z gwarancji....
2) co robimy po gwarancji z funduszu remontowego
3) jaki margines funduszu remontowego zakladamy na nieprzewidziane remonty.

jak to będzie określone to ja się mogę dorzucać. W ciemno nie daję:)
natommiast opcja z kredytem wydaje sie bardzo racjonalna. koszty kredytu moga byc mniejsze niz strata wynikajaca z "trzymania kasy w szafie".
Fundusz jak najbardziej powinien być - chociażby na odnowienie klatek schodowych zdewastowanych przez ekipy remontowe. Tak jest w każdej normalnej wspólnocie i nikt z tym nie dyskutuje
Zgadzam się ta częścią mieszkańców która optuje za funduszem, taka opcja powinna istnieć, klatki tak naprawdę za rok będą tak zajechane przez firmy remontowe że ich odnowienie będzie konieczne - a to tylko jeden z pomysłów jak wykorzystać taki fundusz.


Zaciągnięcie kredytu jest przejawem operatywności, praktykują to powszechnie przedsiębiorstwa , nie marnując cennego kapitału na rachunkach bankowych.


Przedsiębiorstwa prowadzą działalność zarobkową (taniej kupić/wyprodukować - drożej sprzedać). Wtedy kredyt ma sens, bo spodziewany zysk ma szansę przerosnąć koszt kredytu. Remont nie jest czynnością przynoszącą zysk.

Sąsiedzi,
każdy, kto kwestionuje powstanie f.r. chyba do końca nie rozumie działania wspólnot mieszkaniowych, z uwagą czytam każde wpisy ale pisanie o odkładaniu kasy zamiast wpłaty na f.r. czy zaciąganie kredytu jest nie tyle niepoważne co niepokojące. A ileż to Sąsiedzie odłożysz? Opozycję co do fr mogę jedynie sobie tłumaczyć tym, że Sąsiedzi,którzy są przeciw, wcześniej nie mieszkali w bud. wielorodzinnych.
A tak naprawdę same klatki do pomalowania pochłoną sporo pieniędzy. I od razu, bez urazy, bo w niektórych sprawach można się zgadzać w innych nie
pozdrawiam
jestem przekonany, że FR musi być,
Jednakże czy nie wydaje Wam się że należałoby najpierw zaplanować ten fundusz, czyli określić co i kiedy naprawiamy i ile srodkow na to bedziemy łożyć?

poza tym to jest wszystko sprytnie pomyslane tak zebysmy wlasnie kłocili się o zasadność powstania FR. A to nie o to chodzi. FR musi być.

natomiast zboczylismy z wątku ... chodzi o podejscie atrium 'od tylu' jeszcze nie przejeli dokumentow a juz pisza ile bedziemy placic.

wszystko trzeba planować, zwłaszcza zarządzanie milionów PLN. Kto nie planuje ten traci.

pisanie o odkładaniu kasy zamiast wpłaty na f.r. czy zaciąganie kredytu jest nie tyle niepoważne co niepokojące. A ileż to Sąsiedzie odłożysz?

Jeśli to do mnie, to chyba się nie zrozumieliśmy. Pod pojęciem "odkładanie" rozumiem cykliczne przekazywanie środków na FR właśnie. Oczywiste jest, że podstawą jest uchwalenie budżetu remontowego. Środki na FR powinny być odkładane systematycznie na z góry określone cele, tak by nie powodować skumulowania obciążeń z chwilą ich realizacji.
PiotrM - oczywiście, że post nie do Ciebie, Sąsiad dimmi5 coś dziwnego napisał n/t fr stąd mój wpis.
Jednak fundusz funduszem, bo i tak będzie, ale jak Sąsiedzi i Zarządzie podchodzicie do firm, które zatrudnił ...vipol tzn: ochrona, panie sprzątaczki, alfarex. Czy zostawiać czy zmieniać?
pozdrawiam
Ja myślę że należy dopilnować żeby usterki byly wykonane w ramach gwarancji, a na malowanie klatek przyjdzie czas,
bo ileż można patrzeć na rozkopane osiedle.
czy ktoś może ma jakieś doświadczenie z korespondencji mailowej z nowym zarządcą?
Zgłosiłem 2 sprawy do nowych dwóch ( osób ) zarządców ale odpowiedzi brak. Taki mają " styl " czy przypadek tylko?
poprzedni niewiele robił ale odpisywał, zapytam się na zebraniu.
pozdrawiam
Hej,
potwierdzam, też w zasadzie od tygodnia brak odpowiedzi na mojego maila od nowego administratora! Pod tym względem mogli by się uczyć chociażby od p. Konarskiej - do czego to doszło żeby chwalić Marvipol....:)
Aż dziś postanowiłem tam zadzwonić, i w odpowiedzi usłyszałem trochę dziwne tłumaczenia...min. że ma dużo maili, a do tego jest chory, a w ogóle to w czwartek będzie spotkanie...
Jak na razie za pierwsze kontakty z mieszkańcami duży minus. Oby później było już tylko lepiej.
czy sie stoi czy sie leży, 12k sie należy
brawo dla nowego Administratora za szybkie odpowiedzi