grueneberg
Wczorajsza rozmowa w garażu z sąsiadami zachęciła mnie do potraktowania sprawy opłat jako nowego tematu. Stąd ten wpis, zamiast uzupełnienie niedawnego (z 14.X.br) o czynszu (temat „Wspólnota Skoroszewska 20 i 20A (B4-B5) - pomysły i sugestie"). Bowiem wpadły mi mocno w ucho wczorajsze słowa: „kiedyż zaprzestaniemy płacić czynsz syndykowi? trzeba porozmawiać z innymi lokatorami”.
Stwierdzenie takie to nie tylko dowód braku zainteresowania decyzjami Wspólnoty na wrześniowym Zebraniu (m.in. o ustaleniu konkretnego terminu przejęcia spraw od syndyka). To niestety przykład całkowitego braku zrozumienia istoty tych opłat, nadal tu i ówdzie (jakże myląco) nazywanych „czynszem”.
Przypomnę skrótowo tamten wpis: czynsz to opłata za używanie (najem, dzierżawa itd.) rzeczy cudzej, na przykład lokalu (art.art. 659 i kolejne oraz 693 i kolejne K.c.). Zaś tu, na Skoroszewskiej 20 i 20 A, używane są rzeczy własne (lokale i nieruchomość wspólna). Ale przypomnę też inne stwierdzenie tamtego wpisu: takie nazywanie opłat jest bardzo mylące.
Otóż tak - zarówno nazywanie opłat czynszem, jak i np. określanie siebie i innych lokatorami, jest tak bardzo mylące, że już tylko krok od działania na szkodę własną i innych. Bo przecież ci inni - to nie jacyś tam lokatorzy płacący komuś obcemu czynsz, jeśli którego nie zapłacą, to zaszkodzą poborcy tego czynszu, czyli w tym przypadku syndykowi.
Bo przecież ci inni - to nie tylko sąsiedzi To przede wszystkim współwłaściciele budynków i terenu, czyli rzeczy naszych i ich, a więc szczególnego rodzaju wspólnicy w używaniu rzeczy jakże szczególnej: nieruchomości
Może jest truizmem, ale niestety warto przypomnieć, że już samo posiadanie niektórych rzeczy (nie tylko nieruchomości) powoduje koszty dla właściciela. A więc tym bardziej UŻYWANIE takich rzeczy. W przypadku takich rzeczy jak lokal i nieruchomość wspólna obowiązkowym kosztem jest nie tylko podatek od nieruchomości. Przecież taka rzecz jak zabudowana nieruchomość (a więc budynek i z przyległy teren) to - dla właściciela/właścicieli - obowiązek ustawowy (Prawo budowlane) utrzymywania w należytym stanie technicznym, sanitarnym zarówno budynku, jak i terenu, a więc i drogi itd. itd. To także już wspomniana przeze mnie (dot. drogi wewn. wpisem z dn. 12.X.br w temacie „To już chyba lekka przesada”) odpowiedzialność karna i cywilna za skutki nienależytego utrzymywania nie tylko omawianej tam drogi wewn., ale całego terenu i budynków. Ta obowiązkowa dbałość to oczywiście wiele czynności i zdarzeń, m.in. na przykład konieczność zakupu niezbędnych do tego celu mediów (ciepło, woda, energia elektryczna).
By nie budził wątpliwość fakt obowiązku gromadzenia pieniędzy przez członków wspólnoty mieszkaniowej m.in. na należyte utrzymywanie nieruchomości wspólnych - PODSTAWOWA dla wspólnot mieszkaniowych USTAWA O WŁASNOŚCI LOKALI (tekst jedn. Dz.U. z 2000 roku Nr 80, poz. 903 z późn. zmianami) NAKAZUJE , by (cyt. z art. 15 ustawy): „…. właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.”. Zaś na jakie cele mają być wpłacane te pieniądze (czyli zaliczki) - wystarczy zajrzeć chociażby do poprzedniego artykułu (art. 14) tej ustawy.
Tak więc jeśli ktokolwiek z członków wspólnoty spóźnia się z płaceniem, to nie bójmy się tego nazwać po imieniu: po prostu okrada innych , pozostałych współwłaścicieli tego budynki i terenu
Przykre, ale chyba konieczne jest przypomnienie tych oczywistości. Wobec tego już nie staje się aż tak przykre przypomnienie kolejnego artykułu (art. 16) tej ustawy, z którego wprost i jednoznacznie wynika możliwość zlicytowania szczególnie niesolidnych właścicieli lokali (BEZ PRAWA DO LOKALU ZAMIENNEGO).
Tak więc jeśli ktokolwiek z członków wspólnoty spóźnia się z płaceniem, to nie bójmy się tego nazwać po imieniu: po prostu okrada innych , pozostałych współwłaścicieli tego budynki i terenu
Trochę się chyba zagalopowałeś, nie ci nas okradają, co spóźniają się z zapłaceniem a ci, co z premedytacją nie płacą czynszu.
Nie rozumiem czemu miał służyć ten Twój mądry wywód. Może ludzie nazywają niektóre rzeczy trochę skrótowo ale płacąc tyle kapusty za mieszkanie chyba każdy się mniej więcej orientuje za co są późniejsze opłaty i kim się jest w tym kontekście. Ten skrót myślowy "płacenie syndykowi czynszu" ma też swoje metaforyczne znaczenie. Należy zauważyć:
-ile to opłaty eksploatacyjne idące na utrzymanie spółdzielni,
-jakie są opłaty w szczególności za podgrzanie wody i jak to wygląda na tle Warszawy,
-ile kosztuje miejsce parkigowe,
-ile w sumie ten pseudo "czynsz" wynosi,
-duża i stara spółdzielnia = dużo starszych ludzi mających problemy z płaceniem czynszu.
Rozumiem, że wszystko kosztuje i życie również kosztuje ale jakoś te wartości mi się nie do końca kleją. Być może to w głównej mierze kwestia kiepskich umów z dostawcami mediów ale czy to zaniedbanie tego nie wiem. Z założenia staram się wierzyć w ludzi i to, że przestrzegają prawa - a więc pobierają słuszne zaliczki i uczciwie opłacają tylko nasze koszty. W naszym przypadku ten obraz mi się trochę rozjeżdża. To postrzeganie człowieka poprzez pryzmat uczciwości względem prawa tyczy się jednak ludzi, którzy na prawie nie zarabiają.
Nie wiem czy to idealizm czy po prostu jesteś z Zarządu bo te Twoje światłe tłumaczenia trochę tak wyglądają.
Niestety, jednak niektórzy za wszelką cenę chcą siebie nadal traktować jako ….. lokatorów, a nie jako współwłaścicieli.
Przecież KAŻDA rzecz lub usługa kupiona przez Wspólnotę (ciepło, woda, energia elektryczna, pilnowanie, zamiatanie, koszenie, ZARZĄDZANE nieruchomością, wywóz śmieci … itd. itd. itd. ….. itd. itd. - wymaga zapłacenia dostawcy-sprzedawcy. Na koszt danego zakupu (czyli po prostu cenę rzeczy lub usługi) wpływają liczne uwarunkowania, ale przecież nie to: ile osób wniesie opłaty, czyli wpłaci zaliczki.
Koszt rzeczy lub/i usług jest (powinien być) dzielony na wszystkich, dla których ta rzecz lub usługa była poczyniona (wg udziałów, liczby osób albo inaczej - na razie zostawmy, jak ma być dzielony).
Jeśli więc ktoś nie wpłaci zaliczki (jakże błędnie nazywanej przez niektórych - czynszem), to po prostu ... okradnie innych, pozostałych, bo ta należność (kwota) jest dzielona na … mniej osób.
Natomiast ZUPEŁNIE, ale to zupełnie inną sprawą jest: czy dana rzecz lub usługa musi zaistnieć (zazwyczaj - tak), a przede wszystkim - czy musi tyle kosztować?
Czy teraz jasne
sorry, ale napiszę łopatologicznie, mam nadzieję, że wyrażę opinię kilku osób
nie komentuję wyjasnień florensa2, ale w skrócie podsumowując stwierdzę, że właściciele mieszkań są świadomi (powinni byc), że powinni płacic za to co dostają i że powinni płacic cenę możliwie najkorzystniejszą; przekonywanie kogoś o tym i przywoływanie przepisów o licytacji obecnie nie jest konieczne chyba, bo nie o to chodzi
skrót myślowy o "płaceniu syndykowi" pochodzi zapewne stąd, że przecież ani tego gościa ani nikogo ze spółdzielni nie interesowało ani ciut aby sie zatroszczyc, żeby właściciele płacili tylko za to co niezbędne (stąd dyskusje o ochronie, która nie potrafi ochronic okradanych samochodów) ani to, żeby utrzymac koszty na możliwie najniższym poziomie (jak kupuję coś, to porównuję ceny i jeszcze staram się pertraktowac cenę, jak mam to dla kogoś zrobic to idę to pierwszego lepszego sklepu i biorę cokolwiek z półki, bo tamten i tak zapłaci)
to chyba o to chodzi, mamy Współnotę, to powinniśmy jak najszybciej to sami zrobic, bo nawet jakby sie udowodniło syndykowi czy spółdzielni niegospodarnośc, to zapewne tej nadpłaconej kasy i tak nikt nam nie zwróci
PS. Być może za słabo jest to w moich wpisach zaznaczone, ale we wspólnotach mieszkaniowych (jak i w spółdzielniach mieszkaniowych) pieniądze brane od posiadaczy lokali są „naznaczone” , na co wskazują wprost różne przepisy (wymieniane moimi poprzednimi wpisami). Tym samym zbierane od ludzi pieniądze (tak uparcie zwane "czynszem") NIE POWINNY być przeznaczane na dowolne cele, lecz na tylko te cele - na jakie zostały wniesione jako opłaty. Piszę „nie powinny”, choć wiem doskonale, że praktyka dookoła wskazuje na zupełnie co innego.
I tak na przykład: koszty dostawy wody (należność dla MPWiK) - nie mogą być płacone z funduszu remontowego, czy też z opłat pobranych na ciepło lub pobranych na jakiekolwiek inne cele. Podobnie koszy zakupu ciepła w SPEC-u nie mogą być pokrywane innymi opłatami (np. za wodę, czy też eksploatacyjnymi, czy odpisem na fundusz remontowy itd.). Jeśli jest fundusz remontowy (a być powinien), to zasady jego tworzenia (skrótowo nazywając „regulamin funduszu remontowego”) powinny wskazywać rodzaje robót możliwe do finansowania z tego funduszu. I na pewno nie powinny być z tego funduszu opłacane takie należności jak np. ww. zakup ciepła, wody, czy podatki. I tak można by pisać jeszcze długo, długo o każdym rodzaju kosztów związanych z zajmowaniem lokalu w budynku wielorodzinnym lub utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a zatem o każdym składniku opłat, zwanych tak uparcie przez niektórych „czynszem”.
Bo wytykając okradanie przy okazji dyskredytuję jakże niestety powszechne schematyczne mniemanie (wśród mieszkańców wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych) o opłacaniu jakiegoś tam „czynszu”, który jest następnie rozdzielany przez jego „poborcę” na opłacanie różnych zakupów (dostaw) i wynagrodzeń, w sposób tylko znany jemu („poborcy” „czynszu”). A jeśli już mowa o czynszu i jego "poborcy", to na pewno nie musi tłumaczyć się (chyba że wpiszą sobie to do ... umowy najmu ) najemcom co zrobi z pobranym czynszem - wynajmujący, którym może być np. ...wspólnota mieszkaniowa.
Oczywiście wiem, że mimo takich rygorów ogół zarządców jakoś sobie radzi. I to nieźle by nie powiedzieć: znakomicie Co po prostu widać. Bo nawet jeśli niektórzy posiadacze lokali nie wnoszą opłat (czyli „czynszu”) w terminie, to jednak następują powszechnie zapłaty, a to dostawcom ciepła, wody, energii elektrycznej, a to jakimś firmom za np. sprzątanie i malowanie klatek schodowych, wywóz śmieci itd.itd.itd. ... itd…. Tyle że mało kto zastanawia się, czy aby wymiar opłat, więc zaliczek (tak we wspólnotach, jak i w spółdzielniach) - powszechnie uwzględnia niejako „z góry” fakt, iż nie wszyscy wnoszą opłaty w terminie. A także chyba nikt nie analizuje, iż niekiedy niedobór pieniędzy na dany cel (na daną zapłatę) dofinansowuje się z innych źródeł .. „sztuczkami” w księgowaniu. Albo też np. dana wspólnota (albo spółdzielnia) ma szczęście mieć lokale wynajmowane. Czyli ma szczęście pobierać ... CZYNSZ.
Ale skąd by nie brać brakujących pieniędzy (na utrzymywanie nieruchomości), to niedobory są i będą uzupełniane tylko z pieniędzy właścicieli tej nieruchomości, czyli z pieniędzy ogółu posiadaczy lokali w tej nieruchomości
Czyli każdą zaległość we wnoszeniu opłat, powodowaną przez jednych - pokrywają .... pozostali. I nawet jeśli (zazwyczaj) ci pozostali nie są tego świadomi, to jak by na to nie patrzeć - SĄ jednak po prostu … OKRADANI
przepraszam, ale nie rozumiem, czy cały ten post wynika z faktu, że właściciele lokali odmawiają wnoszenia opłat na pewne cele lub wnoszą je z opóźnieniem i występuje już obecnie ten problem, czy jest to tylko na razie rozważanie teoretyczne, czy też wynikło to z nieszczęsnego sformułowania o "płaceniu czynszu syndykowi"?
bo jeśli to pierwsze, to jest to sporym problemem dla wspólnoty (nie dla syndyka) i powinno byc specjalnie wszystkim wraz z możliwymi konsekwencjami uświadomione (np. pismem za potwierdzeniem odbioru), a zwłaszcza dłużnikom
poza tym, każdy właściciel jest zobowiązany do wnoszenia opłat sumarycznych (które dopiero w zestawieniu są rozdzielone), więc jeśli zapłaci mnie w danym miesiącu, to nie on decyduje na co ta niedopłacona kwota miałaby nie iśc (np. jeśli nie zgadza się na opłacanie ochrony i w związku z tym wnosi opłaty pomniejszone o tę pozycję)
jedyne rozdzielenie, z którym się zetknąłem we wspólnotach lub spółdzielniach było na opłaty bieżące (właściwie przedpłaty wg. prognozy) oraz fundusz remontowy
Niestety problem nie wnoszenia opłat przez niektórych Właścicieli lokali już występuje w naszej Wspólnocie i na pewno nie wynika z "samowolnej redukcji części" opłat np. za ochronę.. zresztą co to znaczy i jaka logika takiemu postępowaniu miała by przyświecać?!
O tej sytuacji w najbliższych dniach zostaniecie Państwo powiadomieni odpowiednim pismem, w którym zostaną podane konkretne cyfry dotyczące całej Wspólnoty.
Żeby jednak nie być gołosłownym, wspomnimy tylko, że jeden z lokali w naszej Wspólnocie zadłużony jest (wg. informacji otrzymanych ze Spółdzielni) na kwotę ponad 14 000 złotych (słownie: czternaście tysięcy złotych!!) i nie jest to jedyny lokal, którego zadłużenie liczone jest w tysiącach!
W tym miejscu jako Zarząd Wspólnoty chcielibyśmy zwrócić uwagę, że jak słusznie wspomniał forumowicz gerard, w tej chwili i z resztą przez cały czas kiedy ktoś z nas nie wnosi opłat, problem mamy solidarnie my wszyscy, Mieszkańcy i Właściciele mieszkań Wspólnoty mieszkaniowej Skoroszewska 20 i 20A.
Niestety z próżnego nawet i Syndyk nie naleje .
Dlatego oczywistym, najprostszym i najczęściej stosowanym przez zarządców doraźnym rozwiązaniem w takiej sytuacji jest pokrywanie bieżących kosztów solidarnie przez mieszkańców, którzy płacą swoje opłaty terminowo. Kredytowanie takich zaległości z kredytów komercyjnych jest niestety mało opłacalne.
Czy jest jakieś przełożenie długu Właścicieli lokali, którzy nie wnoszą terminowo opłat na wysokość opłat ponoszonych przez Właścicieli pozostałych lokali?
Choć na chwilę obecną nie dysponujemy jeszcze szczegółową analizą, to logicznie myśląc, odpowiedź na to pytanie może być tylko jedna. TAK.
Czy Zarząd Wspólnoty ma zamiar coś z tą sytuacją zrobić?
Zarząd Wspólnoty jest zobowiązany do egzekwowania opłat za użytkowanie lokali oraz części wspólnych nieruchomości i stojąc na straży wspólnego dobra Wspólnoty, oczywiście jak każdy Członek Wspólnoty, będzie używał wszelkich dostępnych i prawem dozwolonych metod, aby zminimalizować koszty wynikające z nieterminowego wnoszenia opłat przez Właścicieli lokali - Członków Wspólnoty.
O podejmowanych przez Zarząd działaniach będziecie Państwo w przyszłości informowani.
Pozdrawiamy,
Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej
Skoroszewska 20 i 20A w Warszawie
Skoro są aż tak wysokie zadłużenia pojedynczych lokali to należy też rozliczyć syndyka, co do tej pory zrobił w tej sprawie i jakich środków zgodnych z prawem użył.
Czy umowa z ochroną została już wypowiedziana? Jaki jest okres wypowiedzenia?
Szanowny Zarządzie,
w dniu "22 Październik 2009, 17:38"
byłeś tak miły wpisać:
"Niestety problem nie wnoszenia opłat przez niektórych Właścicieli lokali już występuje w naszej Wspólnocie i na pewno nie wynika z "samowolnej redukcji części" opłat np. za ochronę.. zresztą co to znaczy i jaka logika takiemu postępowaniu miała by przyświecać?!
......."
Nieco gubię się: jeśli bowiem Zarząd przyznaje o dokonywaniu zaleglości we wnoszeniu opłat przez niektórych właścicieli, a jednocześnie pisze, że NIE WYNIKA to z samowoli - to z czego?
moim zdaniem owe zaległości to tylko .... samowola "zalegających" właścicieli lokali, co chyba warto wprost powiedzieć im
Słownik:
"Samowolna redukcja części opłat"- zgodnie z wpisami na forum, np. opłata za ochronę lub dopłata za wodę, za pozostałe usługi opłata wnoszona jest regularnie. To znaczy - np. opłata dla lokalu wynosi 450 zł, więc właściciel lokalu co miesiąc płaci 370 zł, bo uważa, że np. 80 zł za ochronę nie będzie płacił.
Dla jasności. Wg. Zarządu Wspólnoty "samowolna redukcja części opłat" jak również niewnoszenie całosci opłat jest naganna i niedopuszczalna!
Wszelkie zaległości z tego tytułu nie są akceptowane przez Zarząd Wspólnoty i jeśli zajdzie taka konieczność, będą windykowane na drodze prawnej.
Pozdrawiamy,
Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej
Skoroszewska 20 i 20A w Warszawie
Tak jest - jakże słusznie i trafnie Zarząd potępia wszelką samowolę. Wobec tego ośmielę się na maleńkie uzupełnienie.
Póki co (acz już, już niedługo !) budynki Skoroszewska 20 i 20A są zarządzane przez spółdzielnię mieszkaniową. Zatem jej organy (wg uprawnień określonych w Statucie sp-ni) dokonują wymiaru opłat. Wobec tego kwestionowanie wymiaru opłat jest możliwe bądź wnioskując do organu jako „autora” (by zmienił swoją decyzję), bądź występując do sądu (na drogę cywilną) o uchylenie decyzji (uchwały) organu w danej sprawie, czyli w tym przypadku wymiaru danej opłaty.
Ponieważ spółdzielnia jest w upadłości, to wszystkie jej organy zastępuje syndyk. Reszta procedury- jak wyżej.
Jeśli Wspólnota przejmie niebawem zrządzanie swoją nieruchomością to będzie podobnie.
Skoro ogół właścicieli lokali będzie decydować (w drodze uchwały) zarówno o planie gospodarczym, jak i zakresie oraz sposobie prowadzenia przez Zarząd Wspólnoty (lub zarządcę) zarządu nieruchomością wspólną, w tym sprawy zaliczek ( ustawa o własności lokali, a w szczególności jej art. 22 ust. 1 pkt. 10) - to kwestionowanie będzie możliwe bądź wnosząc o jej zmianę do „autora” decyzji (uchwały), bądź kwestionując tę decyzje (uchwałę) na drodze sądowej cywilnej (m.in. art. 25). Przy czym zaskarżenie uchwały nie wstrzymuje jej wykonania (chyba że sąd wstrzyma - art. 25 ust. 2).
Cóż, współwłasność ZAWSZE powoduje konieczność uwzględniania stanowiska innych współwłaścicieli - czego (jak widać nie tylko w tej Wspólnocie) nie chcą przyjąć do świadomości niektóre osoby
Jestem za upraszczaniem sobie (i innym) życia, ale chyba lepiej nie przesadzać (jak ze wszystkim). Przyjęło się we wspólnotach mieszkaniowych rozliczać wszystko (o ile przepis nie wskazuje inaczej, np. wodę lub ciepło wg liczników) - proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej. Oponentom takiego uogólnienia natychmiast przytacza się przepisy ustawy o własności lokali ( tekst jednolity Dz.U. z 2000 roku Nr 80, poz. 903 z późn. zmianami), a w szczególności jej art. 12 ust. 2.
I już tu właśnie widać skutek wspomnianego, nadmiernego upraszczania spraw. Wystarczy przeczytać spokojnie ww. ustawę o własności lokali, gdzie napisano (cytuję): „….właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej …..”.
Podkreślę nie przypadkiem: .. nieruchomości wspólnej. Bo przecież wiele kosztów (czyli tym samym opłat na te cele) nie wynika z używania (więc utrzymywania) nieruchomości wspólnej, lecz z używania danego „indywidualnego” lokalu. Takimi bez wątpienia „indywidualnymi” kosztami, powstającymi wskutek używania poszczególnych lokali, tym samym oczywiście przypadającymi na poszczególnych właścicieli lokali i rozliczanymi z nimi przez wspólnotę - są (na przykład) koszty zakupu ciepła rozliczane wg wskazań lokalowych ciepłomierzy i wodomierzy ciepłej wody, czy też koszty dostawy wody i odbioru ścieków (wg. wodomierzy lokalowych /wszystkich/).
Podobnie ma się sprawa wywozu odpadów komunalnych, zwanych potocznie śmieciami. Bowiem o ile nie ma wątpliwości, iż altana śmietnikowa i jej wyposażenie (więc także pojemniki na odpady) to składniki nieruchomości wspólnej - to jednak GROMADZONE W TYCH POJEMNIKACH ODPADY NIE SĄ skutkiem używania nieruchomości wspólnej, LECZ JEST TO SKUTEK UŻYWANIA POSZCZEGÓLNYCH LOKALI.
A ponieważ przepisy prawa nie stanowią (w odróżnieniu od, na przykład, ww. zakupu ciepła) o sposobie rozliczania tego kosztu z posiadaczami lokali w budynku wielolokalowym - to nie ma przeszkód, by o sprawie zdecydować po rozważeniu różnych uwarunkowań i okoliczności (oczywiście w trybie uchwały właścicieli lokali).
Wobec tego powstaje do rozstrzygnięcia problem: jak dzielić te koszty (wywóz odpadów komunalnych) na poszczególne lokale? czyli inaczej rzecz nazywając: według jakiej zasady wymierzać opłaty na ten cel? Może według liczby osób? „podzielnik” niekiedy stosowany.
Pozornie sprawa załatwiona, ale ... czy jest jakiś racjonalny sposób ustalenia liczby mieszkańców danego lokalu! Bowiem chyba już nikt nie wierzy w prawdziwość "urzędowej" liczby osób zameldowanych (na pobyt stały lub czasowy). I chyba już każde z nas ma wiedzę o różnych pomysłach o dalszej ustawowej liberalizacji tych przepisów, a nawet przewija się w niektórych kręgach poselskich pomysł zniesienia jakiejkolwiek ewidencji, czyli zniesienia jakichkolwiek tzw. meldunków.
Warto też pamiętać, że na liczbę osób używających dany lokal (A WIĘC WYTWARZAJĄCYCH ODPADY) ma wpływ także niemała (!) liczba osób niepodlegających formalnie przepisom meldunkowym. Takimi będą na przykład całodzienni goście, niekiedy okazjonalnie nocujący z różnych przyczyn, czy np. różnego rodzaju opiekunowie niekiedy niemal codziennie (!) odwiedzający swych podopiecznych (tak staruszków, jak i niemowlaków). A już o powszechnym w kraju wynajmie lokali - i tym zgłoszonym w Urz. Skarb. i tym „na czarno” - chyba szkoda pisać.
Wobec tego oraz zważywszy jednocześnie wspomniany powyżej brak ograniczeń formalno-prawnych - proponuje się pod rozwagę, aby koszty wywozu odpadów komunalnych (czyli śmieci) rozliczać proporcjonalnie do zużycia wody wykazywanego wodomierzami poszczególnych lokali. Zużycia, które i tak trzeba zaewidencjonować w ramach wspólnoty, bo tego wymaga rozliczanie z użytkownikami poszczególnych lokali usługi dostarczania wody i odbioru ścieków. I dlatego proponuje się ten parametr (zużycie wody w danym lokalu), bo choć też nie jest idealny w omawianej sprawie, to chyba będzie jednak najlepszym odzwierciedleniem liczby osób używających dany lokal.
Sprawę tę można też inaczej nazwać : dlaczego za wywóz odpadów liczna rodzina (a więc bez wątpienia wytwarzająca wiele razy więcej odpadów) ma tyle samo płacić co jedna osoba (lub dwie) mieszkająca w TAKIM SAMYM mieszkaniu, nieprawdaż?
Powyższe sugestie nie są wcale wymyślone przez mnie. Niniejszy wpis to po prostu bardzo skrótowy przedruk informacji zawartych w publikacjach na ten temat, ukazujących się w różnych czasopismach dla zarządców nieruchomości.
Bowiem ta sprawa, podobnie i wiele innych zagadnień związanych z zarządzaniem nieruchomościami wspólnymi - okazuje się być prosta chociażby po lekturze odpowiednich czasopism (by o różnych poradnikach nie wspomnieć). Czasopism, choć kierowanych do zarządców nieruchomości, ale przecież dostępnych każdej osobie, np. w prenumeracie bądź w konkretnych bibliotekach (o adresach których powiadamiam na tym Forum wpisem z dnia 8 października 2009 roku (TEMAT: „co słychać u ...sąsiadów, czyli o izolacyjn. ścian i stropów”). Przykładem takich czasopism są m.in. miesięczniki:
„ADMINISTRATOR” < www.administrator.coib.pl >
"DOMY SPÓŁDZIELCZE" < www.domyspoldzielcze.pl >
„MIESZKANIE I WSPÓLNOTA” < www.mieszkanie-i-wspolnota.pl >
jako jednoosobowy mieszkaniec dużego lokalu chętnie przyjmę inne formy rozliczenia niż z m2 jeśli chodzi o śmieci i windę, jednak nie mam złudzeń co do trudności określenia liczby osób dla danego lokalu (bardzo dokładnie i długo wyjaśnił to florens2), więc chyba rozliczanie z m2 pozostanie jedyną opcją, jeśli kogoś stac na luksus mieszkania samotnie na np. 80m2 to musi się liczyc też z odpowiednio wyższymi kosztami za wywóz śmieci niż rodzina 4-osobowa na 45m2
mamy obecnie liczniki dla ciepłej i zimnej wody oraz czynnika grzewczego, więc jest to również jasna forma, szukanie innych również nie idealnych metod rozliczania można oczywiście poddac pod dyskusję właścicieli, osobiście jestem przeciw współczynnikom korekcyjnym, żeby było "sprawiedliwie", bo każdy kupując mieszkanie był świadom plusów i minusów (minusy związane z wyższymi kosztami za ogrzewanie rekompensują inne plusy, których nie będę tu przytaczał)
Wobec tego oraz zważywszy jednocześnie wspomniany powyżej brak ograniczeń formalno-prawnych - proponuje się pod rozwagę, aby koszty wywozu odpadów komunalnych (czyli śmieci) rozliczać proporcjonalnie do zużycia wody wykazywanego wodomierzami poszczególnych lokali. Zużycia, które i tak trzeba zaewidencjonować w ramach wspólnoty, bo tego wymaga rozliczanie z użytkownikami poszczególnych lokali usługi dostarczania wody i odbioru ścieków. I dlatego proponuje się ten parametr (zużycie wody w danym lokalu), bo choć też nie jest idealny w omawianej sprawie, to chyba będzie jednak najlepszym odzwierciedleniem liczby osób używających dany lokal.
Niestety pewnej kwestii nie przewidziałeś, są ludzie co biorą kąpiel 2 razy dziennie a to nie znaczy że zużywają więcej śmieci - czemu ich za "czystość" karać lub na odwrót, jakiś "brudasek" co myje się raz na tydzień może produkować tonę śmieci...
Myślę że kwestia odpadów komunalnych powinna być rozliczana wg wielkości mieszkania, bo o co my walczymy, nie wiem jak u Was drodzy sąsiedzi ale u mnie na 54m2 mieszkania opłata wynosi 2,71zł miesięcznie
ależ przecież napisałem, że rozliczanie z m2 jest najprostszą formą, bo rozliczanie od osoby raczej nie wchodzi w grę ze względów podanych przez Ciebie
a jak ktoś wynajmie mieszkanie 10 sublokatorom, którzy będą produkowac tony śmieci i jeździc windą bez umiaru, to na to nie ma rady
woda i tak jest rozliczana z liczników
Zgodzę się w pełni z wczorajszym wpisem „Darek B3”, iż opłata za wywóz odpadów komunalnych (czyli śmieci) to mało znaczący problem pośród ogółu opłat za mieszkanie - o ile dodane będzie słowo „zazwyczaj”. Bo niekiedy bywa inaczej. Ale dokonując tego wpisu (czyli o innym sposobie rozliczania kosztu wywozu śmieci) pozwalam sobie zwrócić uwagę także na kilka innych aspektów, w tym na fikcyjność podzielnika jakim jest „ilość osób zamieszkałych” (częstokroć stosowany we wspólnotach i w spółdzielniach).
Natomiast nie ma racji „gerard” wpisując w dacie 22 października 2009 (cytuję):
„…poza tym, każdy właściciel jest zobowiązany do wnoszenia opłat sumarycznych (które dopiero w zestawieniu są rozdzielone),…”
Wobec tego ponowię swoją wcześniejszą wypowiedź (w dacie 21 październik 20909), iż (cytuję):
„…… zbierane od ludzi pieniądze (tak uparcie zwane "czynszem") NIE POWINNY być przeznaczane na dowolne cele, lecz na tylko te cele - na jakie zostały wniesione jako opłaty. Piszę „nie powinny”, choć wiem doskonale, że praktyka dookoła wskazuje na zupełnie co innego.
I tak na przykład: koszty dostawy wody (należność dla MPWiK) - nie mogą być płacone z funduszu remontowego, czy też z opłat pobranych na ciepło lub pobranych na jakiekolwiek inne cele. Podobnie koszy zakupu ciepła w SPEC-u nie mogą być pokrywane innymi opłatami ….”.
Zaś to, że w rzeczywistości często dzieje się "bliżej" temu, co pisze "gerard" - to jest dla mnie oczywiste i zrozumiałe. Acz wcale nie oznacza, iż jest to prawidłowe. Bo nie ma żadnych norm, przepisów itp. - ile ma zawierać pozycji wyszczególnienie opłat za mieszkanie (i w spółdzielniach i we wspólnotach). Zaś to, że nie ma wyszczególnienia kilkunastu (bądź więcej) pozycji, a częstokroć jest tylko kilka - to praktyka powodowana różnymi przyczynami. Ale na pewno nie tylko wygodą i oszczędnością papieru To być może czyni się również po to, by na przykład (pomijając teraz szczegóły - jak to się robi) w różny sposób pokryć niedobór pieniędzy na dany cel (np. woda lub ciepło), zaistniały wskutek zalegania we wnoszeniu opłat przez niektórych posiadaczy lokali. Które to zaleganie zostało powyżej nazwane przeze mnie „okradaniem pozostałych”, co następnie zostało skrytykowane, ale w końcu … przyznano mi rację z zastrzeżeniem, by tak - okradaniem - tego nie nazywać. Zatem: jak ?
Być może i z tych przyczyn nie zawsze ustanawia się szczegółowe zasady wydatkowania pieniędzy na dany cel? Zasad zwanych zazwyczaj (i w spółdzielniach i we wspólnotach) - regulaminem lub inaczej, choć nie ma żadnych przeszkód, by takowe regulacje ustanowić (na temat różnych zagadnień). Czytających te słowa, a już ożywionych w tym miejscu - uspakajam, że oczywiście ŚMIESZNE byłoby REGULOWAC WSZYSTKO , ale czemu nie (na przykład) zasad rozliczeń za wodę i ścieki lub za ciepło, czy też zasad gromadzenia i wydatkowania funduszu remontowego?
Cóż, podtrzymuję pogląd (już na tym forum zaprezentowany), iż wiele z zagadnień związanych z używaniem i zarądzaniem nieruchomościami zabudowanymi budynkami wielolokalowymi (jak np. tutejsze nieruchomości) - to sprawy nie aż tak bardzo skomplikowane.
Chyba że komuż zależy, by powszechnie panował odmienny pogląd: iż to takie nieprawdopodobnie zawiłe
Wobec tego poniżej przedstawiam do poczytania i ewentualnego zastosowania (w całości lub w jakieś części) pewien przykładowy regulamin.
P R Z Y K Ł A D O W Y - R E G U L A M I N rozliczeń za ciepło w formie uchwały właścicieli lokali
- -
Uchwała właścicieli lokali budynku/-ów w ……………………… przy ul. ……………………………………………
podjęta w dniu …………………………
Mając na uwadze przepisy art. 45a ustawy Prawo energetyczne (tekst jednolity Dz.U. z 2006 roku Nr 89, poz. 625 z późn. zmianami) UCHWALA SIĘ następujące zasady rozliczania kosztów dostawy ciepła do budynków i dokonywanie rozliczeń z użytkownikami lokali za centralne ogrzewanie oraz za podgrzewanie wody użytkowej, zwane dalej „Regulaminem rozliczeń za ciepło”.
1. Postanowienia ogólne
1.1. Koszty dostawy ciepła do budynków są to wyłącznie ponoszone przez Wspólnotę koszty zakupu ciepła. (wyjaśnienie - to wynika z art. 45a ust. 4 ww. ustawy)
Zatem nie mogą być do tych kosztów zaliczane koszty utrzymania wewnętrznych instalacji w budynkach ani koszty utrzymania węzłów cieplnych oraz zewnętrznych instalacji odbiorczych eksploatowanych we własnym zakresie. Koszty te są zaliczane do kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości.
1.2. Koszty dostawy ciepła ewidencjonowane są i rozliczane odrębnie dla każdego budynku (to wg art. 45a ust. 2 oraz ust. 9) proporcjonalnie do (wg art. 45a ust. 8.) -
- powierzchni użytkowej budynku,
lub
- kubatury budynku,
lub
– mocy zamówionej budynku.
1.3. Okresem rozliczeniowym kosztów dostawy ciepła na potrzeby przygotowani ciepłej wody jest rok kalendarzowy, zaś kosztów centralnego ogrzewania okres (na przykład) od dnia 1 lipca do dnia 30 czerwca roku następnego)
1.4. Przyjęta dla rozliczania składników stałych kosztów dostawy ciepła przeznaczonego na ogrzewanie powierzchnia użytkowej lokalu określana jest na podstawie -
z dokumentacji powykonawczej budynku, będącej załącznikiem do książki obiektu budowlanego dla tego budynku
lub
obliczeń według zasad określonych Normą PN-ISO 9836 lub PN-70/B-02365,
lub
powierzchni obliczonej według pomiaru z natury.
1.5. Jeśli dla rozliczenia stałych składników kosztów dostawy ciepła jednostką rozliczeń jest liczba osób, to uwzględnia się osoby zameldowane w poszczególnych lokalach na pobyt stały i czasowy lub liczba osób określona w pisemnym oświadczeniu posiadacza danego lokalu..
2. Zasady rozliczania kosztów centralnego ogrzewania
2.1. Rozliczenie za centralne ogrzewanie z użytkownikami poszczególnych lokali ma charakter zindywidualizowany.
2.4. Koszty stałe centralnego ogrzewania są rozliczane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej (lub kubatury) lokali położonych w danym budynku,
Do kosztów stałych ogrzewania lokali zalicza się ponadto:
- wynikające z Taryfy dostawcy ciepła opłaty stałe pobierane przez dostawcę za ciepło dostarczane na cele centralnego ogrzewania danego budynku,
- koszty stałe i zmienne ogrzewania pomieszczeń ogólnego użytku w danym budynku tj. klatek schodowych, piwnic, szybów itp. (pkt.2.7),
- koszty zmienne ogrzewania mieszkań skorygowane według zasad określonych w pkt. 2.10,
- koszty zmienne ogrzewania mieszkań nie pokryte opłatami ich użytkowników wskutek zastosowania zasady określonej poniżej w pkt. 2.6,
2.5. Koszty zmienne ogrzewania lokali są rozliczania na poszczególne lokale według wskazań ciepłomierzy (ilość GJ).
Do kosztów zmiennych ogrzewania lokali zaliczana jest także różnica między wskazaniami ciepłomierza głównego budynku (służącego do rozliczeń z dostawcą) a sumą wskazań ciepłomierzy poszczególnych lokali.
2.6 Z uwagi na szczególne straty ciepła wynikające z usytuowania poszczególnych lokali w bryle budynku na podstawie określonych w dokumentacji technicznej budynku współczynników strat ciepła lub / i …. (inna podstawa tych ustaleń, np. ekspertyza) - zgodnie z art. 45a ust. 9 Prawa energetycznego - przyjmuje się następujące współczynniki wyrównawcze dla określonych lokali
- lokal nr …. współczynnik …..
- lokal nr …. współczynnik …..
- ………..
- lokal nr …. współczynnik …..
(uwaga pomocnicza: powyższe współczynniki, przyjęte zgodnie z ustawą Prawo energetyczne art. 45a ust. 9, mogą być zarówno pomniejszające, czyli mniejsze od wartości 1 /jeden/, jak i większe od wartości jeden).
2.7. Zmiana systemu rozliczania kosztów zmiennych ogrzewania może być dokonywana tylko przed rozpoczęciem okresu rozliczeniowego kosztów ogrzewania, o którym mowa powyżej w pkt. 1.3.
2.8 Przed upływem terminu ważności legalizacji ciepłomierze lokalowe są
- wymieniane na nowe
lub
- poddawane sprawdzeniu i w przypadku pozytywnej oceny poddawane legalizacji przez administrację miar
staraniem i kosztem
- poszczególnych posiadaczy lokali
lub
- przez podmiot upoważniony przez Wspólnotę.
2.9. W przypadku gdy posiadacz danego lokalu uniemożliwia zainstalowanie ciepłomierza lokalowego bądź uniemożliwia odczyt wskazań tego urządzenia - koszty zmienne ogrzewania tego lokalu ustala się szacunkowo w wysokości średniej najwyższego kosztu ogrzewania trzech lokali o tej samej / zbliżonej wielkości, znajdujących w tym samym budynku.
3. Zasady rozliczania kosztów podgrzewania wody użytkowej.
3.1. Do kosztów podgrzewania wody użytkowej zalicza się:
- opłaty stałe pobierane przez dostawcę za ciepło dostarczane na cele podgrzewania wody użytkowej,
- opłaty zmienne pobierane przez dostawcę za ilość ciepła dostarczonego na cele podgrzewania wody użytkowej.
lub
3.1.a. Ponieważ poszczególne lokale w budynku są wyposażone w wodomierze zużycia podgrzanej wody całkowite koszty podgrzewania wody użytkowej są rozliczane na poszczególne lokale proporcjonalnie do wskazań wodomierzy zużycia ciepłej wody w poszczególnych lokalach.
lub
3.1.b. Koszty stałe podgrzewania wody użytkowej są rozliczane na poszczególne lokale proporcjonalnie do liczby osób stale zamieszkałych w lokalu.
Posiadacz prawa do lokalu obowiązany jest, na żądanie Wspólnoty, podać w formie pisemnej liczbę osób zamieszkałych w lokalu oraz informować o zmianach tej liczby.
3.2. Jeśli użytkownik danego lokalu uniemożliwia zainstalowanie wodomierzy zużycia ciepłej wody lub dokonywanie odczytu wskazań tych urządzeń, obciążające ten lokal koszty podgrzewania wody ustala się szacunkowo w wysokości średniej najwyższego kosztu dla trzech lokali o zbliżonej wielkości w tym samym budynku w ostatnim okresie rozliczeniowym.
4.Ustalanie opłat za centralne ogrzewanie lokali oraz za podgrzewanie wody użytkowej.
4.1 Opłaty za centralne ogrzewanie lokali oraz za podgrzewanie wody
użytkowej są ustalane zaliczkowo na dany okres rozliczeniowy z uwzględnieniem:
- aktualnych cen ciepła,
- ilości ciepła zużytego w danym budynku na cele ogrzewania oraz podgrzewania wody w poprzednim okresie rozliczeniowym (lub obliczonej jako średnia dla dwóch bądź trzech ostatnich okresów rozliczeniowych).
4.2. Opłata zaliczkowa na dany okres rozliczeniowy jest płatna w ratach miesięcznych.
Jeśli w ciągu okresu rozliczeniowego następują zmiany w warunkach dostawy ciepła powodujące wzrost kosztów (w szczególności zmiana Taryfy za ciepło u jego dostawcy), to dokonywana jest korekta zaliczkowo ustalonych opłat za centralne ogrzewanie lub podgrzewanie wody.
Decyzję o tej korekcie podejmuje ………………………………….. .
4.3. Wymiar opłat za centralne ogrzewanie lokalu jest dokonywany w rozbiciu na:
-koszty stałe (powierzchnia użytkowa lub kubatura lokalu x koszt zł/m2/m3)
-koszty zmienne (liczba GJ przypadających na lokal x zł/GJ).
4.4. Wymiar opłaty za podgrzewanie wody następuje w jednej pozycji jako iloczyn:
-liczby m3 zużytej w lokalu ciepłej wody x koszt zł/m3,
(jeśli przyjęto powyżej opłaty stałe za podgrzanie wody wg liczby osób - to można dopisać)
-liczby osób zamieszkałych w lokalu x koszt zł/osobę, w przypadku stosowania uproszczonego systemu rozliczeń.
4.5. Opłaty (zaliczki) za dostawę ciepła do lokalu są płatne z góry do …. dnia każdego miesiąca.
Od opłat wnoszonych z opóźnieniem nalicza: się odsetki w wysokości lub ustawowe odsetki za zwłokę.
4.6. O zmianie wysokości opłat za dostawę ciepła do lokalu ………… zawiadamia posiadaczy lokali pisemnie (lub: poprzez ogłoszenie na tablicy ogłoszeń) na …. dni przed datą podwyżki opłat, chyba że podwyżka jest spowodowana decyzjami urzędowymi podjętymi w terminie uniemożliwiającym zachowanie tego terminu.
4.8. Opłaty za dostawę ciepła do lokali mogą być wnoszone:
w kasie ………………. lub / i przelewami pocztowymi bądź bankowymi na rachunek bankowy nr ……………… ……………………..,
lub
przelewami pocztowymi lub bankowymi na rachunek bankowy ………...
5. Rozliczenie wyniku finansowego gospodarki cieplnej.
5.1. W terminie …. dni po upływie okresu rozliczeniowego gospodarki cieplnej, określonego w ust. 2.1, dokonuje się rozliczenia faktycznych kosztów i przychodów gospodarki cieplnej tego okresu.
Rozliczenia tego dokonuje się odrębnie dla każdego lokalu, a jego ustalenia przekazywane są pisemnie użytkownikom poszczególnych lokali.
Jeśli faktyczne koszty dostawy ciepła do danego lokalu są niższe od wymierzonych i wpłaconych zaliczkowych opłat za centralne ogrzewanie oraz podgrzewanie wody, nadpłata w terminie …. dni zwracana jest posiadaczowi lokalu w kasie lub na wskazany rachunek bankowy lub … (lub: nadpłata zaliczona jest na poczet opłat za ciepło w następnym okresie rozliczeniowym).
Jeśli faktyczne koszty dostawy ciepła do danego lokalu są wyższe od wymierzonych i wpłaconych zaliczkowych opłat za centralne ogrzewanie oraz podgrzewanie wody, posiadacz lokalu obowiązany jest wpłacić różnicę w terminie …. dni od przekazania użytkownikowi lokalu pisemnego rozliczenia.
6. Regulamin rozliczeń za ciepło wchodzi w życie z dniem …………………….. .
(-) ............. podpisy uprawnionych osób
Spraw tyle się dzieje i jakoś mi umknęło zapytac „Darka3B” dlaczego tak „bardzo inaczej” płaci za wywóz śmieci, bo jak widac powyżej - „Darek3B” (wpisem z '8 listopad 2009') oznajmił, że płaci na ten cel miesięcznie 2,71 zł z mieszkania o pow. 54 m. kw.
Jeśli - tak, to rzeczywiście co najmniej stratą czasu jest zajmowac się tym problemem, skoro jest tyle innych poważniejszych, ale czy aby na pewno
Otóż patrzę na otrzymywane ze Sp-ni, a więc podpisane przez syndyka, dokumenty (zapewne takie same wysłane były do innych) dotyczące wymiaru zaliczek i opłat mieszkaniowych i widzę, że:
1) pismem z dnia 2009.04.22 (wyszczególniającym kilkanaście pozycji) syndyk powiadamia, że od dnia 1 maja 2009 ulegają zmianie stawki poszczególne miesięczne zaliczki i opłaty; w tym opłata MIESIĘCZNA za „wywoz smieci” 86,13 zł. (mieszkanie ma 70,60 m.kw.),
2) Zarządzeniem z dnia 31.08.2009 r. syndyk zmienia poszczególne zaliczki i opłaty mieszkaniowe na okres 1 września - 31 grudnia br.; w tym stawka m.in. za „wywoz smieci” wynosi 0 (zero).
Mając na uwadze że te obecnie zerowe stawki to TYLKO skutek NADPŁAT, a także wobec faktu że od 1 stycznia 2010 r. właściciele lokali sami sobie będą ustalać wymiar poszczególnych opłat (lub zasadę ich wymiaru) – to może jednak warto zastanowić się : jaką przyjąć zasadę podziału tych kosztów, czyli JAK WYMIERZAĆ OPŁATĘ ZA WYWÓZ ODPADÓW, czyli śmieci?
Chyba że ktoś będzie wywozić stąd śmiecie za darmo wtedy stawka może być nadal 0 zl (słownie zero złotych).
Proponowane różne uściślenia, dokładności itd. w określaniu różnorakich pojęć - to nie tyle z zamiłowania do biurokracji, lecz li tylko z .. wygody. Nie chcąc zanudzać przykładami skutków niewłaściwego nazywania - zwrócę tylko uwagę na wpis o współczynniku LAF (w temacie "Ogrzewanie"). Zaś w przypadku rozliczeń za wywóz śmieci, czyli nazywając właściwie: odpadów komunalnych - może okazać się przydatne, by nie dziwić się (zupełnie niepotrzebnie) na widok pozostawionych niektórych tzw. śmieci przez tzw. śmieciarzy. Bowiem póki co jeszcze nadal wrzuca się do pojemników (a niekiedy i stawia obok) zazwyczaj "wszystko, jak leci".
A przecież chociażby WSZELKIEGO elektrosprzętu, czy też baterii - nie wolno wyrzucać do "zwykłych" śmietników, choć oczywiście (niestety) nie bardzo wiadomo - gdzie
I choć większości ludziom rzeczywiście "nie wiadomo" - to ta wspólnota ma trochę szczęścia: w sąsiednim LEROY MERLIN, wewnątrz (ale jeszcze przed halą sprzedaży), stoją stosowne pojemniki ("trochę" - bo oczywiście nie na wszelkie zużyte urządzenia elektr.).
Ale czy to pytanie "gdzie ?" warto zadawać Prezydentce tego miasta, skoro nasz Kraj i tak jest w ścisłej ... czołówce (licząc od ... końca ) Unii Eu. w segregacji odpadów.
Stwierdzenie takie to nie tylko dowód braku zainteresowania decyzjami Wspólnoty na wrześniowym Zebraniu (m.in. o ustaleniu konkretnego terminu przejęcia spraw od syndyka). To niestety przykład całkowitego braku zrozumienia istoty tych opłat, nadal tu i ówdzie (jakże myląco) nazywanych „czynszem”.
Przypomnę skrótowo tamten wpis: czynsz to opłata za używanie (najem, dzierżawa itd.) rzeczy cudzej, na przykład lokalu (art.art. 659 i kolejne oraz 693 i kolejne K.c.). Zaś tu, na Skoroszewskiej 20 i 20 A, używane są rzeczy własne (lokale i nieruchomość wspólna). Ale przypomnę też inne stwierdzenie tamtego wpisu: takie nazywanie opłat jest bardzo mylące.
Otóż tak - zarówno nazywanie opłat czynszem, jak i np. określanie siebie i innych lokatorami, jest tak bardzo mylące, że już tylko krok od działania na szkodę własną i innych. Bo przecież ci inni - to nie jacyś tam lokatorzy płacący komuś obcemu czynsz, jeśli którego nie zapłacą, to zaszkodzą poborcy tego czynszu, czyli w tym przypadku syndykowi.
Bo przecież ci inni - to nie tylko sąsiedzi To przede wszystkim współwłaściciele budynków i terenu, czyli rzeczy naszych i ich, a więc szczególnego rodzaju wspólnicy w używaniu rzeczy jakże szczególnej: nieruchomości
Może jest truizmem, ale niestety warto przypomnieć, że już samo posiadanie niektórych rzeczy (nie tylko nieruchomości) powoduje koszty dla właściciela. A więc tym bardziej UŻYWANIE takich rzeczy. W przypadku takich rzeczy jak lokal i nieruchomość wspólna obowiązkowym kosztem jest nie tylko podatek od nieruchomości. Przecież taka rzecz jak zabudowana nieruchomość (a więc budynek i z przyległy teren) to - dla właściciela/właścicieli - obowiązek ustawowy (Prawo budowlane) utrzymywania w należytym stanie technicznym, sanitarnym zarówno budynku, jak i terenu, a więc i drogi itd. itd. To także już wspomniana przeze mnie (dot. drogi wewn. wpisem z dn. 12.X.br w temacie „To już chyba lekka przesada”) odpowiedzialność karna i cywilna za skutki nienależytego utrzymywania nie tylko omawianej tam drogi wewn., ale całego terenu i budynków. Ta obowiązkowa dbałość to oczywiście wiele czynności i zdarzeń, m.in. na przykład konieczność zakupu niezbędnych do tego celu mediów (ciepło, woda, energia elektryczna).
By nie budził wątpliwość fakt obowiązku gromadzenia pieniędzy przez członków wspólnoty mieszkaniowej m.in. na należyte utrzymywanie nieruchomości wspólnych - PODSTAWOWA dla wspólnot mieszkaniowych USTAWA O WŁASNOŚCI LOKALI (tekst jedn. Dz.U. z 2000 roku Nr 80, poz. 903 z późn. zmianami) NAKAZUJE , by (cyt. z art. 15 ustawy): „…. właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.”. Zaś na jakie cele mają być wpłacane te pieniądze (czyli zaliczki) - wystarczy zajrzeć chociażby do poprzedniego artykułu (art. 14) tej ustawy.
Tak więc jeśli ktokolwiek z członków wspólnoty spóźnia się z płaceniem, to nie bójmy się tego nazwać po imieniu: po prostu okrada innych , pozostałych współwłaścicieli tego budynki i terenu
Przykre, ale chyba konieczne jest przypomnienie tych oczywistości. Wobec tego już nie staje się aż tak przykre przypomnienie kolejnego artykułu (art. 16) tej ustawy, z którego wprost i jednoznacznie wynika możliwość zlicytowania szczególnie niesolidnych właścicieli lokali (BEZ PRAWA DO LOKALU ZAMIENNEGO).
Tak więc jeśli ktokolwiek z członków wspólnoty spóźnia się z płaceniem, to nie bójmy się tego nazwać po imieniu: po prostu okrada innych , pozostałych współwłaścicieli tego budynki i terenu
Trochę się chyba zagalopowałeś, nie ci nas okradają, co spóźniają się z zapłaceniem a ci, co z premedytacją nie płacą czynszu.
Nie rozumiem czemu miał służyć ten Twój mądry wywód. Może ludzie nazywają niektóre rzeczy trochę skrótowo ale płacąc tyle kapusty za mieszkanie chyba każdy się mniej więcej orientuje za co są późniejsze opłaty i kim się jest w tym kontekście. Ten skrót myślowy "płacenie syndykowi czynszu" ma też swoje metaforyczne znaczenie. Należy zauważyć:
-ile to opłaty eksploatacyjne idące na utrzymanie spółdzielni,
-jakie są opłaty w szczególności za podgrzanie wody i jak to wygląda na tle Warszawy,
-ile kosztuje miejsce parkigowe,
-ile w sumie ten pseudo "czynsz" wynosi,
-duża i stara spółdzielnia = dużo starszych ludzi mających problemy z płaceniem czynszu.
Rozumiem, że wszystko kosztuje i życie również kosztuje ale jakoś te wartości mi się nie do końca kleją. Być może to w głównej mierze kwestia kiepskich umów z dostawcami mediów ale czy to zaniedbanie tego nie wiem. Z założenia staram się wierzyć w ludzi i to, że przestrzegają prawa - a więc pobierają słuszne zaliczki i uczciwie opłacają tylko nasze koszty. W naszym przypadku ten obraz mi się trochę rozjeżdża. To postrzeganie człowieka poprzez pryzmat uczciwości względem prawa tyczy się jednak ludzi, którzy na prawie nie zarabiają.
Nie wiem czy to idealizm czy po prostu jesteś z Zarządu bo te Twoje światłe tłumaczenia trochę tak wyglądają.
Niestety, jednak niektórzy za wszelką cenę chcą siebie nadal traktować jako ….. lokatorów, a nie jako współwłaścicieli.
Przecież KAŻDA rzecz lub usługa kupiona przez Wspólnotę (ciepło, woda, energia elektryczna, pilnowanie, zamiatanie, koszenie, ZARZĄDZANE nieruchomością, wywóz śmieci … itd. itd. itd. ….. itd. itd. - wymaga zapłacenia dostawcy-sprzedawcy. Na koszt danego zakupu (czyli po prostu cenę rzeczy lub usługi) wpływają liczne uwarunkowania, ale przecież nie to: ile osób wniesie opłaty, czyli wpłaci zaliczki.
Koszt rzeczy lub/i usług jest (powinien być) dzielony na wszystkich, dla których ta rzecz lub usługa była poczyniona (wg udziałów, liczby osób albo inaczej - na razie zostawmy, jak ma być dzielony).
Jeśli więc ktoś nie wpłaci zaliczki (jakże błędnie nazywanej przez niektórych - czynszem), to po prostu ... okradnie innych, pozostałych, bo ta należność (kwota) jest dzielona na … mniej osób.
Natomiast ZUPEŁNIE, ale to zupełnie inną sprawą jest: czy dana rzecz lub usługa musi zaistnieć (zazwyczaj - tak), a przede wszystkim - czy musi tyle kosztować?
Czy teraz jasne
sorry, ale napiszę łopatologicznie, mam nadzieję, że wyrażę opinię kilku osób
nie komentuję wyjasnień florensa2, ale w skrócie podsumowując stwierdzę, że właściciele mieszkań są świadomi (powinni byc), że powinni płacic za to co dostają i że powinni płacic cenę możliwie najkorzystniejszą; przekonywanie kogoś o tym i przywoływanie przepisów o licytacji obecnie nie jest konieczne chyba, bo nie o to chodzi
skrót myślowy o "płaceniu syndykowi" pochodzi zapewne stąd, że przecież ani tego gościa ani nikogo ze spółdzielni nie interesowało ani ciut aby sie zatroszczyc, żeby właściciele płacili tylko za to co niezbędne (stąd dyskusje o ochronie, która nie potrafi ochronic okradanych samochodów) ani to, żeby utrzymac koszty na możliwie najniższym poziomie (jak kupuję coś, to porównuję ceny i jeszcze staram się pertraktowac cenę, jak mam to dla kogoś zrobic to idę to pierwszego lepszego sklepu i biorę cokolwiek z półki, bo tamten i tak zapłaci)
to chyba o to chodzi, mamy Współnotę, to powinniśmy jak najszybciej to sami zrobic, bo nawet jakby sie udowodniło syndykowi czy spółdzielni niegospodarnośc, to zapewne tej nadpłaconej kasy i tak nikt nam nie zwróci
PS. Być może za słabo jest to w moich wpisach zaznaczone, ale we wspólnotach mieszkaniowych (jak i w spółdzielniach mieszkaniowych) pieniądze brane od posiadaczy lokali są „naznaczone” , na co wskazują wprost różne przepisy (wymieniane moimi poprzednimi wpisami). Tym samym zbierane od ludzi pieniądze (tak uparcie zwane "czynszem") NIE POWINNY być przeznaczane na dowolne cele, lecz na tylko te cele - na jakie zostały wniesione jako opłaty. Piszę „nie powinny”, choć wiem doskonale, że praktyka dookoła wskazuje na zupełnie co innego.
I tak na przykład: koszty dostawy wody (należność dla MPWiK) - nie mogą być płacone z funduszu remontowego, czy też z opłat pobranych na ciepło lub pobranych na jakiekolwiek inne cele. Podobnie koszy zakupu ciepła w SPEC-u nie mogą być pokrywane innymi opłatami (np. za wodę, czy też eksploatacyjnymi, czy odpisem na fundusz remontowy itd.). Jeśli jest fundusz remontowy (a być powinien), to zasady jego tworzenia (skrótowo nazywając „regulamin funduszu remontowego”) powinny wskazywać rodzaje robót możliwe do finansowania z tego funduszu. I na pewno nie powinny być z tego funduszu opłacane takie należności jak np. ww. zakup ciepła, wody, czy podatki. I tak można by pisać jeszcze długo, długo o każdym rodzaju kosztów związanych z zajmowaniem lokalu w budynku wielorodzinnym lub utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a zatem o każdym składniku opłat, zwanych tak uparcie przez niektórych „czynszem”.
Bo wytykając okradanie przy okazji dyskredytuję jakże niestety powszechne schematyczne mniemanie (wśród mieszkańców wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych) o opłacaniu jakiegoś tam „czynszu”, który jest następnie rozdzielany przez jego „poborcę” na opłacanie różnych zakupów (dostaw) i wynagrodzeń, w sposób tylko znany jemu („poborcy” „czynszu”). A jeśli już mowa o czynszu i jego "poborcy", to na pewno nie musi tłumaczyć się (chyba że wpiszą sobie to do ... umowy najmu ) najemcom co zrobi z pobranym czynszem - wynajmujący, którym może być np. ...wspólnota mieszkaniowa.
Oczywiście wiem, że mimo takich rygorów ogół zarządców jakoś sobie radzi. I to nieźle by nie powiedzieć: znakomicie Co po prostu widać. Bo nawet jeśli niektórzy posiadacze lokali nie wnoszą opłat (czyli „czynszu”) w terminie, to jednak następują powszechnie zapłaty, a to dostawcom ciepła, wody, energii elektrycznej, a to jakimś firmom za np. sprzątanie i malowanie klatek schodowych, wywóz śmieci itd.itd.itd. ... itd…. Tyle że mało kto zastanawia się, czy aby wymiar opłat, więc zaliczek (tak we wspólnotach, jak i w spółdzielniach) - powszechnie uwzględnia niejako „z góry” fakt, iż nie wszyscy wnoszą opłaty w terminie. A także chyba nikt nie analizuje, iż niekiedy niedobór pieniędzy na dany cel (na daną zapłatę) dofinansowuje się z innych źródeł .. „sztuczkami” w księgowaniu. Albo też np. dana wspólnota (albo spółdzielnia) ma szczęście mieć lokale wynajmowane. Czyli ma szczęście pobierać ... CZYNSZ.
Ale skąd by nie brać brakujących pieniędzy (na utrzymywanie nieruchomości), to niedobory są i będą uzupełniane tylko z pieniędzy właścicieli tej nieruchomości, czyli z pieniędzy ogółu posiadaczy lokali w tej nieruchomości
Czyli każdą zaległość we wnoszeniu opłat, powodowaną przez jednych - pokrywają .... pozostali. I nawet jeśli (zazwyczaj) ci pozostali nie są tego świadomi, to jak by na to nie patrzeć - SĄ jednak po prostu … OKRADANI
przepraszam, ale nie rozumiem, czy cały ten post wynika z faktu, że właściciele lokali odmawiają wnoszenia opłat na pewne cele lub wnoszą je z opóźnieniem i występuje już obecnie ten problem, czy jest to tylko na razie rozważanie teoretyczne, czy też wynikło to z nieszczęsnego sformułowania o "płaceniu czynszu syndykowi"?
bo jeśli to pierwsze, to jest to sporym problemem dla wspólnoty (nie dla syndyka) i powinno byc specjalnie wszystkim wraz z możliwymi konsekwencjami uświadomione (np. pismem za potwierdzeniem odbioru), a zwłaszcza dłużnikom
poza tym, każdy właściciel jest zobowiązany do wnoszenia opłat sumarycznych (które dopiero w zestawieniu są rozdzielone), więc jeśli zapłaci mnie w danym miesiącu, to nie on decyduje na co ta niedopłacona kwota miałaby nie iśc (np. jeśli nie zgadza się na opłacanie ochrony i w związku z tym wnosi opłaty pomniejszone o tę pozycję)
jedyne rozdzielenie, z którym się zetknąłem we wspólnotach lub spółdzielniach było na opłaty bieżące (właściwie przedpłaty wg. prognozy) oraz fundusz remontowy
Niestety problem nie wnoszenia opłat przez niektórych Właścicieli lokali już występuje w naszej Wspólnocie i na pewno nie wynika z "samowolnej redukcji części" opłat np. za ochronę.. zresztą co to znaczy i jaka logika takiemu postępowaniu miała by przyświecać?!
O tej sytuacji w najbliższych dniach zostaniecie Państwo powiadomieni odpowiednim pismem, w którym zostaną podane konkretne cyfry dotyczące całej Wspólnoty.
Żeby jednak nie być gołosłownym, wspomnimy tylko, że jeden z lokali w naszej Wspólnocie zadłużony jest (wg. informacji otrzymanych ze Spółdzielni) na kwotę ponad 14 000 złotych (słownie: czternaście tysięcy złotych!!) i nie jest to jedyny lokal, którego zadłużenie liczone jest w tysiącach!
W tym miejscu jako Zarząd Wspólnoty chcielibyśmy zwrócić uwagę, że jak słusznie wspomniał forumowicz gerard, w tej chwili i z resztą przez cały czas kiedy ktoś z nas nie wnosi opłat, problem mamy solidarnie my wszyscy, Mieszkańcy i Właściciele mieszkań Wspólnoty mieszkaniowej Skoroszewska 20 i 20A.
Niestety z próżnego nawet i Syndyk nie naleje .
Dlatego oczywistym, najprostszym i najczęściej stosowanym przez zarządców doraźnym rozwiązaniem w takiej sytuacji jest pokrywanie bieżących kosztów solidarnie przez mieszkańców, którzy płacą swoje opłaty terminowo. Kredytowanie takich zaległości z kredytów komercyjnych jest niestety mało opłacalne.
Czy jest jakieś przełożenie długu Właścicieli lokali, którzy nie wnoszą terminowo opłat na wysokość opłat ponoszonych przez Właścicieli pozostałych lokali?
Choć na chwilę obecną nie dysponujemy jeszcze szczegółową analizą, to logicznie myśląc, odpowiedź na to pytanie może być tylko jedna. TAK.
Czy Zarząd Wspólnoty ma zamiar coś z tą sytuacją zrobić?
Zarząd Wspólnoty jest zobowiązany do egzekwowania opłat za użytkowanie lokali oraz części wspólnych nieruchomości i stojąc na straży wspólnego dobra Wspólnoty, oczywiście jak każdy Członek Wspólnoty, będzie używał wszelkich dostępnych i prawem dozwolonych metod, aby zminimalizować koszty wynikające z nieterminowego wnoszenia opłat przez Właścicieli lokali - Członków Wspólnoty.
O podejmowanych przez Zarząd działaniach będziecie Państwo w przyszłości informowani.
Pozdrawiamy,
Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej
Skoroszewska 20 i 20A w Warszawie
Skoro są aż tak wysokie zadłużenia pojedynczych lokali to należy też rozliczyć syndyka, co do tej pory zrobił w tej sprawie i jakich środków zgodnych z prawem użył.
Czy umowa z ochroną została już wypowiedziana? Jaki jest okres wypowiedzenia?
Szanowny Zarządzie,
w dniu "22 Październik 2009, 17:38"
byłeś tak miły wpisać:
"Niestety problem nie wnoszenia opłat przez niektórych Właścicieli lokali już występuje w naszej Wspólnocie i na pewno nie wynika z "samowolnej redukcji części" opłat np. za ochronę.. zresztą co to znaczy i jaka logika takiemu postępowaniu miała by przyświecać?!
......."
Nieco gubię się: jeśli bowiem Zarząd przyznaje o dokonywaniu zaleglości we wnoszeniu opłat przez niektórych właścicieli, a jednocześnie pisze, że NIE WYNIKA to z samowoli - to z czego?
moim zdaniem owe zaległości to tylko .... samowola "zalegających" właścicieli lokali, co chyba warto wprost powiedzieć im
Słownik:
"Samowolna redukcja części opłat"- zgodnie z wpisami na forum, np. opłata za ochronę lub dopłata za wodę, za pozostałe usługi opłata wnoszona jest regularnie. To znaczy - np. opłata dla lokalu wynosi 450 zł, więc właściciel lokalu co miesiąc płaci 370 zł, bo uważa, że np. 80 zł za ochronę nie będzie płacił.
Dla jasności. Wg. Zarządu Wspólnoty "samowolna redukcja części opłat" jak również niewnoszenie całosci opłat jest naganna i niedopuszczalna!
Wszelkie zaległości z tego tytułu nie są akceptowane przez Zarząd Wspólnoty i jeśli zajdzie taka konieczność, będą windykowane na drodze prawnej.
Pozdrawiamy,
Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej
Skoroszewska 20 i 20A w Warszawie
Tak jest - jakże słusznie i trafnie Zarząd potępia wszelką samowolę. Wobec tego ośmielę się na maleńkie uzupełnienie.
Póki co (acz już, już niedługo !) budynki Skoroszewska 20 i 20A są zarządzane przez spółdzielnię mieszkaniową. Zatem jej organy (wg uprawnień określonych w Statucie sp-ni) dokonują wymiaru opłat. Wobec tego kwestionowanie wymiaru opłat jest możliwe bądź wnioskując do organu jako „autora” (by zmienił swoją decyzję), bądź występując do sądu (na drogę cywilną) o uchylenie decyzji (uchwały) organu w danej sprawie, czyli w tym przypadku wymiaru danej opłaty.
Ponieważ spółdzielnia jest w upadłości, to wszystkie jej organy zastępuje syndyk. Reszta procedury- jak wyżej.
Jeśli Wspólnota przejmie niebawem zrządzanie swoją nieruchomością to będzie podobnie.
Skoro ogół właścicieli lokali będzie decydować (w drodze uchwały) zarówno o planie gospodarczym, jak i zakresie oraz sposobie prowadzenia przez Zarząd Wspólnoty (lub zarządcę) zarządu nieruchomością wspólną, w tym sprawy zaliczek ( ustawa o własności lokali, a w szczególności jej art. 22 ust. 1 pkt. 10) - to kwestionowanie będzie możliwe bądź wnosząc o jej zmianę do „autora” decyzji (uchwały), bądź kwestionując tę decyzje (uchwałę) na drodze sądowej cywilnej (m.in. art. 25). Przy czym zaskarżenie uchwały nie wstrzymuje jej wykonania (chyba że sąd wstrzyma - art. 25 ust. 2).
Cóż, współwłasność ZAWSZE powoduje konieczność uwzględniania stanowiska innych współwłaścicieli - czego (jak widać nie tylko w tej Wspólnocie) nie chcą przyjąć do świadomości niektóre osoby
Jestem za upraszczaniem sobie (i innym) życia, ale chyba lepiej nie przesadzać (jak ze wszystkim). Przyjęło się we wspólnotach mieszkaniowych rozliczać wszystko (o ile przepis nie wskazuje inaczej, np. wodę lub ciepło wg liczników) - proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej. Oponentom takiego uogólnienia natychmiast przytacza się przepisy ustawy o własności lokali ( tekst jednolity Dz.U. z 2000 roku Nr 80, poz. 903 z późn. zmianami), a w szczególności jej art. 12 ust. 2.
I już tu właśnie widać skutek wspomnianego, nadmiernego upraszczania spraw. Wystarczy przeczytać spokojnie ww. ustawę o własności lokali, gdzie napisano (cytuję): „….właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej …..”.
Podkreślę nie przypadkiem: .. nieruchomości wspólnej. Bo przecież wiele kosztów (czyli tym samym opłat na te cele) nie wynika z używania (więc utrzymywania) nieruchomości wspólnej, lecz z używania danego „indywidualnego” lokalu. Takimi bez wątpienia „indywidualnymi” kosztami, powstającymi wskutek używania poszczególnych lokali, tym samym oczywiście przypadającymi na poszczególnych właścicieli lokali i rozliczanymi z nimi przez wspólnotę - są (na przykład) koszty zakupu ciepła rozliczane wg wskazań lokalowych ciepłomierzy i wodomierzy ciepłej wody, czy też koszty dostawy wody i odbioru ścieków (wg. wodomierzy lokalowych /wszystkich/).
Podobnie ma się sprawa wywozu odpadów komunalnych, zwanych potocznie śmieciami. Bowiem o ile nie ma wątpliwości, iż altana śmietnikowa i jej wyposażenie (więc także pojemniki na odpady) to składniki nieruchomości wspólnej - to jednak GROMADZONE W TYCH POJEMNIKACH ODPADY NIE SĄ skutkiem używania nieruchomości wspólnej, LECZ JEST TO SKUTEK UŻYWANIA POSZCZEGÓLNYCH LOKALI.
A ponieważ przepisy prawa nie stanowią (w odróżnieniu od, na przykład, ww. zakupu ciepła) o sposobie rozliczania tego kosztu z posiadaczami lokali w budynku wielolokalowym - to nie ma przeszkód, by o sprawie zdecydować po rozważeniu różnych uwarunkowań i okoliczności (oczywiście w trybie uchwały właścicieli lokali).
Wobec tego powstaje do rozstrzygnięcia problem: jak dzielić te koszty (wywóz odpadów komunalnych) na poszczególne lokale? czyli inaczej rzecz nazywając: według jakiej zasady wymierzać opłaty na ten cel? Może według liczby osób? „podzielnik” niekiedy stosowany.
Pozornie sprawa załatwiona, ale ... czy jest jakiś racjonalny sposób ustalenia liczby mieszkańców danego lokalu! Bowiem chyba już nikt nie wierzy w prawdziwość "urzędowej" liczby osób zameldowanych (na pobyt stały lub czasowy). I chyba już każde z nas ma wiedzę o różnych pomysłach o dalszej ustawowej liberalizacji tych przepisów, a nawet przewija się w niektórych kręgach poselskich pomysł zniesienia jakiejkolwiek ewidencji, czyli zniesienia jakichkolwiek tzw. meldunków.
Warto też pamiętać, że na liczbę osób używających dany lokal (A WIĘC WYTWARZAJĄCYCH ODPADY) ma wpływ także niemała (!) liczba osób niepodlegających formalnie przepisom meldunkowym. Takimi będą na przykład całodzienni goście, niekiedy okazjonalnie nocujący z różnych przyczyn, czy np. różnego rodzaju opiekunowie niekiedy niemal codziennie (!) odwiedzający swych podopiecznych (tak staruszków, jak i niemowlaków). A już o powszechnym w kraju wynajmie lokali - i tym zgłoszonym w Urz. Skarb. i tym „na czarno” - chyba szkoda pisać.
Wobec tego oraz zważywszy jednocześnie wspomniany powyżej brak ograniczeń formalno-prawnych - proponuje się pod rozwagę, aby koszty wywozu odpadów komunalnych (czyli śmieci) rozliczać proporcjonalnie do zużycia wody wykazywanego wodomierzami poszczególnych lokali. Zużycia, które i tak trzeba zaewidencjonować w ramach wspólnoty, bo tego wymaga rozliczanie z użytkownikami poszczególnych lokali usługi dostarczania wody i odbioru ścieków. I dlatego proponuje się ten parametr (zużycie wody w danym lokalu), bo choć też nie jest idealny w omawianej sprawie, to chyba będzie jednak najlepszym odzwierciedleniem liczby osób używających dany lokal.
Sprawę tę można też inaczej nazwać : dlaczego za wywóz odpadów liczna rodzina (a więc bez wątpienia wytwarzająca wiele razy więcej odpadów) ma tyle samo płacić co jedna osoba (lub dwie) mieszkająca w TAKIM SAMYM mieszkaniu, nieprawdaż?
Powyższe sugestie nie są wcale wymyślone przez mnie. Niniejszy wpis to po prostu bardzo skrótowy przedruk informacji zawartych w publikacjach na ten temat, ukazujących się w różnych czasopismach dla zarządców nieruchomości.
Bowiem ta sprawa, podobnie i wiele innych zagadnień związanych z zarządzaniem nieruchomościami wspólnymi - okazuje się być prosta chociażby po lekturze odpowiednich czasopism (by o różnych poradnikach nie wspomnieć). Czasopism, choć kierowanych do zarządców nieruchomości, ale przecież dostępnych każdej osobie, np. w prenumeracie bądź w konkretnych bibliotekach (o adresach których powiadamiam na tym Forum wpisem z dnia 8 października 2009 roku (TEMAT: „co słychać u ...sąsiadów, czyli o izolacyjn. ścian i stropów”). Przykładem takich czasopism są m.in. miesięczniki:
„ADMINISTRATOR” < www.administrator.coib.pl >
"DOMY SPÓŁDZIELCZE" < www.domyspoldzielcze.pl >
„MIESZKANIE I WSPÓLNOTA” < www.mieszkanie-i-wspolnota.pl >
jako jednoosobowy mieszkaniec dużego lokalu chętnie przyjmę inne formy rozliczenia niż z m2 jeśli chodzi o śmieci i windę, jednak nie mam złudzeń co do trudności określenia liczby osób dla danego lokalu (bardzo dokładnie i długo wyjaśnił to florens2), więc chyba rozliczanie z m2 pozostanie jedyną opcją, jeśli kogoś stac na luksus mieszkania samotnie na np. 80m2 to musi się liczyc też z odpowiednio wyższymi kosztami za wywóz śmieci niż rodzina 4-osobowa na 45m2
mamy obecnie liczniki dla ciepłej i zimnej wody oraz czynnika grzewczego, więc jest to również jasna forma, szukanie innych również nie idealnych metod rozliczania można oczywiście poddac pod dyskusję właścicieli, osobiście jestem przeciw współczynnikom korekcyjnym, żeby było "sprawiedliwie", bo każdy kupując mieszkanie był świadom plusów i minusów (minusy związane z wyższymi kosztami za ogrzewanie rekompensują inne plusy, których nie będę tu przytaczał)
Wobec tego oraz zważywszy jednocześnie wspomniany powyżej brak ograniczeń formalno-prawnych - proponuje się pod rozwagę, aby koszty wywozu odpadów komunalnych (czyli śmieci) rozliczać proporcjonalnie do zużycia wody wykazywanego wodomierzami poszczególnych lokali. Zużycia, które i tak trzeba zaewidencjonować w ramach wspólnoty, bo tego wymaga rozliczanie z użytkownikami poszczególnych lokali usługi dostarczania wody i odbioru ścieków. I dlatego proponuje się ten parametr (zużycie wody w danym lokalu), bo choć też nie jest idealny w omawianej sprawie, to chyba będzie jednak najlepszym odzwierciedleniem liczby osób używających dany lokal.
Niestety pewnej kwestii nie przewidziałeś, są ludzie co biorą kąpiel 2 razy dziennie a to nie znaczy że zużywają więcej śmieci - czemu ich za "czystość" karać lub na odwrót, jakiś "brudasek" co myje się raz na tydzień może produkować tonę śmieci...
Myślę że kwestia odpadów komunalnych powinna być rozliczana wg wielkości mieszkania, bo o co my walczymy, nie wiem jak u Was drodzy sąsiedzi ale u mnie na 54m2 mieszkania opłata wynosi 2,71zł miesięcznie
ależ przecież napisałem, że rozliczanie z m2 jest najprostszą formą, bo rozliczanie od osoby raczej nie wchodzi w grę ze względów podanych przez Ciebie
a jak ktoś wynajmie mieszkanie 10 sublokatorom, którzy będą produkowac tony śmieci i jeździc windą bez umiaru, to na to nie ma rady
woda i tak jest rozliczana z liczników
Zgodzę się w pełni z wczorajszym wpisem „Darek B3”, iż opłata za wywóz odpadów komunalnych (czyli śmieci) to mało znaczący problem pośród ogółu opłat za mieszkanie - o ile dodane będzie słowo „zazwyczaj”. Bo niekiedy bywa inaczej. Ale dokonując tego wpisu (czyli o innym sposobie rozliczania kosztu wywozu śmieci) pozwalam sobie zwrócić uwagę także na kilka innych aspektów, w tym na fikcyjność podzielnika jakim jest „ilość osób zamieszkałych” (częstokroć stosowany we wspólnotach i w spółdzielniach).
Natomiast nie ma racji „gerard” wpisując w dacie 22 października 2009 (cytuję):
„…poza tym, każdy właściciel jest zobowiązany do wnoszenia opłat sumarycznych (które dopiero w zestawieniu są rozdzielone),…”
Wobec tego ponowię swoją wcześniejszą wypowiedź (w dacie 21 październik 20909), iż (cytuję):
„…… zbierane od ludzi pieniądze (tak uparcie zwane "czynszem") NIE POWINNY być przeznaczane na dowolne cele, lecz na tylko te cele - na jakie zostały wniesione jako opłaty. Piszę „nie powinny”, choć wiem doskonale, że praktyka dookoła wskazuje na zupełnie co innego.
I tak na przykład: koszty dostawy wody (należność dla MPWiK) - nie mogą być płacone z funduszu remontowego, czy też z opłat pobranych na ciepło lub pobranych na jakiekolwiek inne cele. Podobnie koszy zakupu ciepła w SPEC-u nie mogą być pokrywane innymi opłatami ….”.
Zaś to, że w rzeczywistości często dzieje się "bliżej" temu, co pisze "gerard" - to jest dla mnie oczywiste i zrozumiałe. Acz wcale nie oznacza, iż jest to prawidłowe. Bo nie ma żadnych norm, przepisów itp. - ile ma zawierać pozycji wyszczególnienie opłat za mieszkanie (i w spółdzielniach i we wspólnotach). Zaś to, że nie ma wyszczególnienia kilkunastu (bądź więcej) pozycji, a częstokroć jest tylko kilka - to praktyka powodowana różnymi przyczynami. Ale na pewno nie tylko wygodą i oszczędnością papieru To być może czyni się również po to, by na przykład (pomijając teraz szczegóły - jak to się robi) w różny sposób pokryć niedobór pieniędzy na dany cel (np. woda lub ciepło), zaistniały wskutek zalegania we wnoszeniu opłat przez niektórych posiadaczy lokali. Które to zaleganie zostało powyżej nazwane przeze mnie „okradaniem pozostałych”, co następnie zostało skrytykowane, ale w końcu … przyznano mi rację z zastrzeżeniem, by tak - okradaniem - tego nie nazywać. Zatem: jak ?
Być może i z tych przyczyn nie zawsze ustanawia się szczegółowe zasady wydatkowania pieniędzy na dany cel? Zasad zwanych zazwyczaj (i w spółdzielniach i we wspólnotach) - regulaminem lub inaczej, choć nie ma żadnych przeszkód, by takowe regulacje ustanowić (na temat różnych zagadnień). Czytających te słowa, a już ożywionych w tym miejscu - uspakajam, że oczywiście ŚMIESZNE byłoby REGULOWAC WSZYSTKO , ale czemu nie (na przykład) zasad rozliczeń za wodę i ścieki lub za ciepło, czy też zasad gromadzenia i wydatkowania funduszu remontowego?
Cóż, podtrzymuję pogląd (już na tym forum zaprezentowany), iż wiele z zagadnień związanych z używaniem i zarądzaniem nieruchomościami zabudowanymi budynkami wielolokalowymi (jak np. tutejsze nieruchomości) - to sprawy nie aż tak bardzo skomplikowane.
Chyba że komuż zależy, by powszechnie panował odmienny pogląd: iż to takie nieprawdopodobnie zawiłe
Wobec tego poniżej przedstawiam do poczytania i ewentualnego zastosowania (w całości lub w jakieś części) pewien przykładowy regulamin.
P R Z Y K Ł A D O W Y - R E G U L A M I N rozliczeń za ciepło w formie uchwały właścicieli lokali
- -
Uchwała właścicieli lokali budynku/-ów w ……………………… przy ul. ……………………………………………
podjęta w dniu …………………………
Mając na uwadze przepisy art. 45a ustawy Prawo energetyczne (tekst jednolity Dz.U. z 2006 roku Nr 89, poz. 625 z późn. zmianami) UCHWALA SIĘ następujące zasady rozliczania kosztów dostawy ciepła do budynków i dokonywanie rozliczeń z użytkownikami lokali za centralne ogrzewanie oraz za podgrzewanie wody użytkowej, zwane dalej „Regulaminem rozliczeń za ciepło”.
1. Postanowienia ogólne
1.1. Koszty dostawy ciepła do budynków są to wyłącznie ponoszone przez Wspólnotę koszty zakupu ciepła. (wyjaśnienie - to wynika z art. 45a ust. 4 ww. ustawy)
Zatem nie mogą być do tych kosztów zaliczane koszty utrzymania wewnętrznych instalacji w budynkach ani koszty utrzymania węzłów cieplnych oraz zewnętrznych instalacji odbiorczych eksploatowanych we własnym zakresie. Koszty te są zaliczane do kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości.
1.2. Koszty dostawy ciepła ewidencjonowane są i rozliczane odrębnie dla każdego budynku (to wg art. 45a ust. 2 oraz ust. 9) proporcjonalnie do (wg art. 45a ust. 8.) -
- powierzchni użytkowej budynku,
lub
- kubatury budynku,
lub
– mocy zamówionej budynku.
1.3. Okresem rozliczeniowym kosztów dostawy ciepła na potrzeby przygotowani ciepłej wody jest rok kalendarzowy, zaś kosztów centralnego ogrzewania okres (na przykład) od dnia 1 lipca do dnia 30 czerwca roku następnego)
1.4. Przyjęta dla rozliczania składników stałych kosztów dostawy ciepła przeznaczonego na ogrzewanie powierzchnia użytkowej lokalu określana jest na podstawie -
z dokumentacji powykonawczej budynku, będącej załącznikiem do książki obiektu budowlanego dla tego budynku
lub
obliczeń według zasad określonych Normą PN-ISO 9836 lub PN-70/B-02365,
lub
powierzchni obliczonej według pomiaru z natury.
1.5. Jeśli dla rozliczenia stałych składników kosztów dostawy ciepła jednostką rozliczeń jest liczba osób, to uwzględnia się osoby zameldowane w poszczególnych lokalach na pobyt stały i czasowy lub liczba osób określona w pisemnym oświadczeniu posiadacza danego lokalu..
2. Zasady rozliczania kosztów centralnego ogrzewania
2.1. Rozliczenie za centralne ogrzewanie z użytkownikami poszczególnych lokali ma charakter zindywidualizowany.
2.4. Koszty stałe centralnego ogrzewania są rozliczane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej (lub kubatury) lokali położonych w danym budynku,
Do kosztów stałych ogrzewania lokali zalicza się ponadto:
- wynikające z Taryfy dostawcy ciepła opłaty stałe pobierane przez dostawcę za ciepło dostarczane na cele centralnego ogrzewania danego budynku,
- koszty stałe i zmienne ogrzewania pomieszczeń ogólnego użytku w danym budynku tj. klatek schodowych, piwnic, szybów itp. (pkt.2.7),
- koszty zmienne ogrzewania mieszkań skorygowane według zasad określonych w pkt. 2.10,
- koszty zmienne ogrzewania mieszkań nie pokryte opłatami ich użytkowników wskutek zastosowania zasady określonej poniżej w pkt. 2.6,
2.5. Koszty zmienne ogrzewania lokali są rozliczania na poszczególne lokale według wskazań ciepłomierzy (ilość GJ).
Do kosztów zmiennych ogrzewania lokali zaliczana jest także różnica między wskazaniami ciepłomierza głównego budynku (służącego do rozliczeń z dostawcą) a sumą wskazań ciepłomierzy poszczególnych lokali.
2.6 Z uwagi na szczególne straty ciepła wynikające z usytuowania poszczególnych lokali w bryle budynku na podstawie określonych w dokumentacji technicznej budynku współczynników strat ciepła lub / i …. (inna podstawa tych ustaleń, np. ekspertyza) - zgodnie z art. 45a ust. 9 Prawa energetycznego - przyjmuje się następujące współczynniki wyrównawcze dla określonych lokali
- lokal nr …. współczynnik …..
- lokal nr …. współczynnik …..
- ………..
- lokal nr …. współczynnik …..
(uwaga pomocnicza: powyższe współczynniki, przyjęte zgodnie z ustawą Prawo energetyczne art. 45a ust. 9, mogą być zarówno pomniejszające, czyli mniejsze od wartości 1 /jeden/, jak i większe od wartości jeden).
2.7. Zmiana systemu rozliczania kosztów zmiennych ogrzewania może być dokonywana tylko przed rozpoczęciem okresu rozliczeniowego kosztów ogrzewania, o którym mowa powyżej w pkt. 1.3.
2.8 Przed upływem terminu ważności legalizacji ciepłomierze lokalowe są
- wymieniane na nowe
lub
- poddawane sprawdzeniu i w przypadku pozytywnej oceny poddawane legalizacji przez administrację miar
staraniem i kosztem
- poszczególnych posiadaczy lokali
lub
- przez podmiot upoważniony przez Wspólnotę.
2.9. W przypadku gdy posiadacz danego lokalu uniemożliwia zainstalowanie ciepłomierza lokalowego bądź uniemożliwia odczyt wskazań tego urządzenia - koszty zmienne ogrzewania tego lokalu ustala się szacunkowo w wysokości średniej najwyższego kosztu ogrzewania trzech lokali o tej samej / zbliżonej wielkości, znajdujących w tym samym budynku.
3. Zasady rozliczania kosztów podgrzewania wody użytkowej.
3.1. Do kosztów podgrzewania wody użytkowej zalicza się:
- opłaty stałe pobierane przez dostawcę za ciepło dostarczane na cele podgrzewania wody użytkowej,
- opłaty zmienne pobierane przez dostawcę za ilość ciepła dostarczonego na cele podgrzewania wody użytkowej.
lub
3.1.a. Ponieważ poszczególne lokale w budynku są wyposażone w wodomierze zużycia podgrzanej wody całkowite koszty podgrzewania wody użytkowej są rozliczane na poszczególne lokale proporcjonalnie do wskazań wodomierzy zużycia ciepłej wody w poszczególnych lokalach.
lub
3.1.b. Koszty stałe podgrzewania wody użytkowej są rozliczane na poszczególne lokale proporcjonalnie do liczby osób stale zamieszkałych w lokalu.
Posiadacz prawa do lokalu obowiązany jest, na żądanie Wspólnoty, podać w formie pisemnej liczbę osób zamieszkałych w lokalu oraz informować o zmianach tej liczby.
3.2. Jeśli użytkownik danego lokalu uniemożliwia zainstalowanie wodomierzy zużycia ciepłej wody lub dokonywanie odczytu wskazań tych urządzeń, obciążające ten lokal koszty podgrzewania wody ustala się szacunkowo w wysokości średniej najwyższego kosztu dla trzech lokali o zbliżonej wielkości w tym samym budynku w ostatnim okresie rozliczeniowym.
4.Ustalanie opłat za centralne ogrzewanie lokali oraz za podgrzewanie wody użytkowej.
4.1 Opłaty za centralne ogrzewanie lokali oraz za podgrzewanie wody
użytkowej są ustalane zaliczkowo na dany okres rozliczeniowy z uwzględnieniem:
- aktualnych cen ciepła,
- ilości ciepła zużytego w danym budynku na cele ogrzewania oraz podgrzewania wody w poprzednim okresie rozliczeniowym (lub obliczonej jako średnia dla dwóch bądź trzech ostatnich okresów rozliczeniowych).
4.2. Opłata zaliczkowa na dany okres rozliczeniowy jest płatna w ratach miesięcznych.
Jeśli w ciągu okresu rozliczeniowego następują zmiany w warunkach dostawy ciepła powodujące wzrost kosztów (w szczególności zmiana Taryfy za ciepło u jego dostawcy), to dokonywana jest korekta zaliczkowo ustalonych opłat za centralne ogrzewanie lub podgrzewanie wody.
Decyzję o tej korekcie podejmuje ………………………………….. .
4.3. Wymiar opłat za centralne ogrzewanie lokalu jest dokonywany w rozbiciu na:
-koszty stałe (powierzchnia użytkowa lub kubatura lokalu x koszt zł/m2/m3)
-koszty zmienne (liczba GJ przypadających na lokal x zł/GJ).
4.4. Wymiar opłaty za podgrzewanie wody następuje w jednej pozycji jako iloczyn:
-liczby m3 zużytej w lokalu ciepłej wody x koszt zł/m3,
(jeśli przyjęto powyżej opłaty stałe za podgrzanie wody wg liczby osób - to można dopisać)
-liczby osób zamieszkałych w lokalu x koszt zł/osobę, w przypadku stosowania uproszczonego systemu rozliczeń.
4.5. Opłaty (zaliczki) za dostawę ciepła do lokalu są płatne z góry do …. dnia każdego miesiąca.
Od opłat wnoszonych z opóźnieniem nalicza: się odsetki w wysokości lub ustawowe odsetki za zwłokę.
4.6. O zmianie wysokości opłat za dostawę ciepła do lokalu ………… zawiadamia posiadaczy lokali pisemnie (lub: poprzez ogłoszenie na tablicy ogłoszeń) na …. dni przed datą podwyżki opłat, chyba że podwyżka jest spowodowana decyzjami urzędowymi podjętymi w terminie uniemożliwiającym zachowanie tego terminu.
4.8. Opłaty za dostawę ciepła do lokali mogą być wnoszone:
w kasie ………………. lub / i przelewami pocztowymi bądź bankowymi na rachunek bankowy nr ……………… ……………………..,
lub
przelewami pocztowymi lub bankowymi na rachunek bankowy ………...
5. Rozliczenie wyniku finansowego gospodarki cieplnej.
5.1. W terminie …. dni po upływie okresu rozliczeniowego gospodarki cieplnej, określonego w ust. 2.1, dokonuje się rozliczenia faktycznych kosztów i przychodów gospodarki cieplnej tego okresu.
Rozliczenia tego dokonuje się odrębnie dla każdego lokalu, a jego ustalenia przekazywane są pisemnie użytkownikom poszczególnych lokali.
Jeśli faktyczne koszty dostawy ciepła do danego lokalu są niższe od wymierzonych i wpłaconych zaliczkowych opłat za centralne ogrzewanie oraz podgrzewanie wody, nadpłata w terminie …. dni zwracana jest posiadaczowi lokalu w kasie lub na wskazany rachunek bankowy lub … (lub: nadpłata zaliczona jest na poczet opłat za ciepło w następnym okresie rozliczeniowym).
Jeśli faktyczne koszty dostawy ciepła do danego lokalu są wyższe od wymierzonych i wpłaconych zaliczkowych opłat za centralne ogrzewanie oraz podgrzewanie wody, posiadacz lokalu obowiązany jest wpłacić różnicę w terminie …. dni od przekazania użytkownikowi lokalu pisemnego rozliczenia.
6. Regulamin rozliczeń za ciepło wchodzi w życie z dniem …………………….. .
(-) ............. podpisy uprawnionych osób
Spraw tyle się dzieje i jakoś mi umknęło zapytac „Darka3B” dlaczego tak „bardzo inaczej” płaci za wywóz śmieci, bo jak widac powyżej - „Darek3B” (wpisem z '8 listopad 2009') oznajmił, że płaci na ten cel miesięcznie 2,71 zł z mieszkania o pow. 54 m. kw.
Jeśli - tak, to rzeczywiście co najmniej stratą czasu jest zajmowac się tym problemem, skoro jest tyle innych poważniejszych, ale czy aby na pewno
Otóż patrzę na otrzymywane ze Sp-ni, a więc podpisane przez syndyka, dokumenty (zapewne takie same wysłane były do innych) dotyczące wymiaru zaliczek i opłat mieszkaniowych i widzę, że:
1) pismem z dnia 2009.04.22 (wyszczególniającym kilkanaście pozycji) syndyk powiadamia, że od dnia 1 maja 2009 ulegają zmianie stawki poszczególne miesięczne zaliczki i opłaty; w tym opłata MIESIĘCZNA za „wywoz smieci” 86,13 zł. (mieszkanie ma 70,60 m.kw.),
2) Zarządzeniem z dnia 31.08.2009 r. syndyk zmienia poszczególne zaliczki i opłaty mieszkaniowe na okres 1 września - 31 grudnia br.; w tym stawka m.in. za „wywoz smieci” wynosi 0 (zero).
Mając na uwadze że te obecnie zerowe stawki to TYLKO skutek NADPŁAT, a także wobec faktu że od 1 stycznia 2010 r. właściciele lokali sami sobie będą ustalać wymiar poszczególnych opłat (lub zasadę ich wymiaru) – to może jednak warto zastanowić się : jaką przyjąć zasadę podziału tych kosztów, czyli JAK WYMIERZAĆ OPŁATĘ ZA WYWÓZ ODPADÓW, czyli śmieci?
Chyba że ktoś będzie wywozić stąd śmiecie za darmo wtedy stawka może być nadal 0 zl (słownie zero złotych).
Proponowane różne uściślenia, dokładności itd. w określaniu różnorakich pojęć - to nie tyle z zamiłowania do biurokracji, lecz li tylko z .. wygody. Nie chcąc zanudzać przykładami skutków niewłaściwego nazywania - zwrócę tylko uwagę na wpis o współczynniku LAF (w temacie "Ogrzewanie"). Zaś w przypadku rozliczeń za wywóz śmieci, czyli nazywając właściwie: odpadów komunalnych - może okazać się przydatne, by nie dziwić się (zupełnie niepotrzebnie) na widok pozostawionych niektórych tzw. śmieci przez tzw. śmieciarzy. Bowiem póki co jeszcze nadal wrzuca się do pojemników (a niekiedy i stawia obok) zazwyczaj "wszystko, jak leci".
A przecież chociażby WSZELKIEGO elektrosprzętu, czy też baterii - nie wolno wyrzucać do "zwykłych" śmietników, choć oczywiście (niestety) nie bardzo wiadomo - gdzie
I choć większości ludziom rzeczywiście "nie wiadomo" - to ta wspólnota ma trochę szczęścia: w sąsiednim LEROY MERLIN, wewnątrz (ale jeszcze przed halą sprzedaży), stoją stosowne pojemniki ("trochę" - bo oczywiście nie na wszelkie zużyte urządzenia elektr.).
Ale czy to pytanie "gdzie ?" warto zadawać Prezydentce tego miasta, skoro nasz Kraj i tak jest w ścisłej ... czołówce (licząc od ... końca ) Unii Eu. w segregacji odpadów.